落户放松影响地产需求的两个角度：**，未在当地购房的无户籍常住人口，获得户籍之后释放的买房需求，需求主要来自当地毕业大学生、外来迁入者和当地就业的农民工三个群体，尤其是前两个群体。第二，已在当地购房的无户籍常住人口，获得户籍之后释放的改善性买房需求，这部分需求在限购城市可能仍将受到抑制。

政策效应：哪些城市地产可能获益

由于城市规模划分的依据是城区常住人口，而该数据的统计难度较大，我们主要依据住建部的《城市建设统计年鉴》2017年数据作为依据。值得注意的是，该数据个别城市存在问题，[4]但好处在于城区人口和市区人口统计全面，覆盖了直辖市、地级市和县级市。

预计I型大城市可从放松落户中不同程度的获益。这些城市基本上都存在不同程度的限购、限售政策，如放松落户可能给房地产市场带来增量需求。重点关注京津冀、长三角和粤港澳三大城市群中的I型大城市，如杭州；以及三大城市群以外城市群的首位城市，如郑州、西安。

II型大城市重点关注自身吸引力强劲且存在限购政策的城市，预计受政策影响较大。II型大城市中有限购政策的20个城市，可分为三类：1）京津冀、长三角和粤港澳三大城市群中的II型大城市，如无锡、宁波。背靠大型城市群，且自身具有较强的产业实力和教育医疗资源，可分流首位城市无法落户的人才。2）三大城市群以外城市群的第二、三位城市，如长沙。作为区域中心，可对周边地区形成一定程度的虹吸效应。3）人口大省的前两大城市，吸引省内人口流入就足以支撑起地产需求。 除以上三类以外，其他城市需要综合考虑城市的经济总量、产业结构、教育医疗资源等公共服务和自然环境等因素。

两个观察样本：西安和天津

事实上，近三年来，部分城市已经提前放宽落户标准。这意味着一部分政策效应已经提前释放。　2017-2018年，武汉、西安、长沙和成都等50余个城市先后放宽人才落户限制。2019年以来，海口、广州、大连、常州、西安和南京等 6个城市继续放宽落户限制。这种“抢人才”模式，反映出地方政府已自发抢跑。我们从两个典型样本来分析。