对债市影响：分化之下，谁主沉浮

大城市放松户籍限制，可能加剧城市之间的分化。一二线和强三线城市通过放松户籍吸引人口流入，可能在一定程度上推升部分城市的地产销量和价格；而弱三线和四线城市不仅面临人口流出，还面临棚改套数缩减和货币化比例下降对地产销售的拖累。对于年内债市的影响，取决于这两方面影响孰大孰小，我们倾向于认为后者的负面冲击会更大，即经济会受到三四线地产下滑的拖累。

风险提示：地产政策出现超预期调整。

正文

发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，要求城区常住人口 100 万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口 300 万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。[1]这将如何影响房地产市场？

城镇化：从土地到人，从常住到户籍

以往土地财政下的城镇化，主要是土地的城镇化。自分税制以来，“缺钱”的地方政府探索出土地财政撬动城市化的道路，通过征用地价较低的农村土地，转为地价较高的城市建设用地“点石成金”，不仅可以获取土地出让金，推动地产繁荣还带来税收收入。土地财政提供的资金，成为城市基建的重要资金来源。2000-2017年，中国的城市建成区面积增长150.6%，但城镇常住人口仅仅增长77.2%，土地城镇化远胜人口的城镇化。这种不匹配也导致一小部分地区出现缺人的“鬼城”，因而近年来的政策聚焦于人口的城镇化。

重点在于提高户籍人口城镇化率。中国常住人口和户籍人口城市化率的差别持续存在，而且2000-2010年之间明显扩大。2016年10月，国务院印发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，要求“户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上，年均转户1300万人以上”，逐步破除户籍迁移壁垒，推进户籍人口城镇化率向常住人口城镇化率靠拢。截止2018年，常住人口城镇化率接近60%，基本达到2020年要实现常住人口城镇化率60%的目标；[2]户籍人口城镇化率43.4%，比常住口径低16.2%，差距较2010年缩小近1%。[3]由此可见，《2019年新型城镇化建设重点任务》提出的放松落户要求，主要是针对常住无户籍人口的落户问题。