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对债市影响:分化之下,谁主沉浮
大城市放松户籍限制,可能加剧城市之间的分化。一二线和强三线城市通过放松户籍吸引人口流入,可能在一定程度上推升部分城市的地产销量和价格;而弱三线和四线城市不仅面临人口流出,还面临棚改套数缩减和货币化比例下降对地产销售的拖累。对于年内债市的影响,取决于这两方面影响孰大孰小,我们倾向于认为后者的负面冲击会更大,即经济会受到三四线地产下滑的拖累。
风险提示:地产政策出现超预期调整。
正文
发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》,要求城区常住人口 100 万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口 300 万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。[1]这将如何影响房地产市场?
城镇化:从土地到人,从常住到户籍
以往土地财政下的城镇化,主要是土地的城镇化。自分税制以来,“缺钱”的地方政府探索出土地财政撬动城市化的道路,通过征用地价较低的农村土地,转为地价较高的城市建设用地“点石成金”,不仅可以获取土地出让金,推动地产繁荣还带来税收收入。土地财政提供的资金,成为城市基建的重要资金来源。2000-2017年,中国的城市建成区面积增长150.6%,但城镇常住人口仅仅增长77.2%,土地城镇化远胜人口的城镇化。这种不匹配也导致一小部分地区出现缺人的“鬼城”,因而近年来的政策聚焦于人口的城镇化。
重点在于提高户籍人口城镇化率。中国常住人口和户籍人口城市化率的差别持续存在,而且2000-2010年之间明显扩大。2016年10月,国务院印发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》,要求“户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上,年均转户1300万人以上”,逐步破除户籍迁移壁垒,推进户籍人口城镇化率向常住人口城镇化率靠拢。截止2018年,常住人口城镇化率接近60%,基本达到2020年要实现常住人口城镇化率60%的目标;[2]户籍人口城镇化率43.4%,比常住口径低16.2%,差距较2010年缩小近1%。[3]由此可见,《2019年新型城镇化建设重点任务》提出的放松落户要求,主要是针对常住无户籍人口的落户问题。
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