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在这样的形势下,贝壳研究院预计2021年房地产市场总体平稳,新房市场和二手房市场总体成交体量与今年相当。金融对房地产的助推红利逐渐弱化,房价普涨的时代一去不返。
从结构上看,区域之间的市场分化进一步加大,2021年长三角城市房价将保持温和上涨,珠三角市场可能受调控影响而有所降温,但市场基本面仍然强劲。其他非核心城市市场降温的可能性更大。
趋势二:存量深化,服务崛起
从十四五规划建议看,未来5年,我国住房发展的重点是民生保障,房地产政策以防风险、保民生为主。
其背后的原因,是我国房地产市场已经达到了总体平衡、局部过剩的状态,未来更多是要解决结构失衡的问题,尤其是核心城市新市民住房困难的问题;同时,近年来房地产金融风险有所加大,特别是房企的金融负债过高,需要通过差别化信贷政策逐步化解金融风险。
在这样的政策导向下,贝壳研究院预计,未来5年我国房地产的金融属性逐步减弱,购房需求逐步回归居住本质,由经济增长、人口流动等基本面主导的供需变化,是未来房地产市场的主要驱动因素。几大趋势将开始出现:
第一,市场存量化程度加深。预计五年内新房年销售额从15万亿往下稳步回落,二手房市场交易规模,则在7万亿的基础上逐渐增长。
第二,从卖方市场进入到买方市场,对居住品质的要求不断提高。品质住房不仅仅是居住面积的扩大,并且对产品质量、配套设施、社区服务都提出更高的需求。
第三,买方市场还对服务提出更高的要求。以消费者新居住需求为导向,居住行业需要提供给新居住产品和服务,原先离散的业务将被打通,新房、二手房、租赁、设计、装修、物业、家居以及更多的售前售后服务将被有机地联系起来,形成一个统一的生态体系。
趋势三:数字化重塑地产营销
新冠疫情在客观上成为数字化营销的“催化剂”。2020年疫情期间,一些房企尝试使用“线上售楼处”、直播卖房等形式进行线上营销,为传统线下营销带来有益的补充。
“盘客宝太棒了,对于我们经纪人来说用起来很方便,直接随手线上报备带看成交。” — 王生孝
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