7月份以来，“冒头即打”的调控思路很清晰，20多个城市强力调控，甚至类似海盐这样的县级市也一样，说明调控已经常态化了。资金面也是一样。8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会后，马上出台了“三道红线”，9月份开始房企融资明显减少，特别是对信托等非标的打击，非常严厉。

所以，虽然1-10月商品房销售额明显增长、创下新高，推动居民中长贷款创新高，但增加的额度在减少，部分贷款确实延后了。同时，也释放了一个信号，这一轮“信贷潮”的顶点该到了。此外，10月份，全国首套房贷平均利率九连降趋势结束。从融360监测的全国首套房贷款平均利率为5.24%，与上月持平，同比下降0.28个百分点。从过去数据看，房贷利率和销售面积趋势刚好相反，前者领先3-6个月。

因此，楼市的动力可能真的减弱了。

商品房销售面积同比增速、首套房贷利率图

不必悲观，热点城市需求仍然旺盛

不过，市场的韧性远比我们想象的要强大。数据显示，11月1-9日，35个城市新房销量增速显著改善，需求改善也带动库存去化。根据方正证券的统计，截至11月8日，16个城市新房库存105.2万套，比上周环比下降0.4%，去化周期为10.4个月，环比下降0.2个月，远低于18个月的警戒线。因此，随着2015-2018年快速“去库存”，目前热点城市在售库存并不大，库存对需求的压制不明显。

目前来看，热点城市需求的潜力和范围，远比我们想象的乐观。比如老旧小区改造、换房的人很多。根据贝壳发布的最新一期二手房供给月报，重点18城市链家二手房在售房源中，楼龄超过10年的房源占比63.2%，其中楼龄超过20年的房源占比24.8%，楼龄小于5年的次新房占比13.6%。另外，房企启动全渠道促销后，广告效应叠加降价效应，对市场需求的带动和转化，还是比较明显的。毕竟，热点城市外来人口多，想买房的人多。深圳限购强化以后，很多人转向惠州、东莞，甚至购买公寓等。