商品房销售面积同比、社会消费品零售同比增速图

如果看全国商品房销售额，8月份就转正了，1-8月份全国新房销售额9.69万亿元，接近“10万亿元”大关，也创下历史新高，同比增长1.6%。1-9月份，全国商品房销售额达到11.6万亿元，同比涨幅扩大至3.7%。从4月开始，销售金额与销售面积出现增幅“剪刀差”，二者之差从4月份的0.7%扩大到9月份的5.5%，金额涨幅大于面积涨幅。

从数据来看，房价在明显上涨。

原因主要有几个方面：首先，现在卖的项目，多数是前两年拿的地，那时正是地价高企、地王频出的年代。

根据wind统计，2019年100个城市出让地块的楼面均价首次突破3000元/平方米，达到3087元/平方米，房价也顺势走高。

其次，疫情后，部分限价政策松了一些，这自然会结构性地推高房价。当然，也不是所有城市房价都在涨，主要是重点一、二线城市。疫情后，国家重视都市圈建设，规划利好多，加上因疫情延后的潜在需求，持续释放的时间拉得很长，这些城市的商品房价格高，销售占比增加，销售规模扩大后，自然会推高全国均价。10月份，4个一线城市成交同比增长34%，广州、深圳、上海市场很火。以深圳为例，“7·15”楼市调控以后，二手房成交量下跌40%，需求立马转向新房市场，新房成交量同比增长60%-70%；上海更明显，5月份以来，新房、二手房市场都在高位运行，8、9月份二手房成交量突破3万套，10月份尽管成交量降至2.8万套，但同比增长了76.8%，在高位上稳定住了。

大环境不乐观，市场大概率见顶回落

整个9月份，由于“三道红线”、开发贷款排队的问题，开发商营销战打得很激烈。毕竟，销售回款占资金来源的60%，这部分拿回来，资金面就大为好转了。笔者所在的珠三角，除了广州、深圳、东莞这三个城市外，其他5个城市开发商降价促销愈演愈烈。第三季度这些城市新房销售面积的增速，基本上实现了“由负转正”，全年也不会太差。

到了10月份，市场高位回落。贝壳研究院数据显示，2020年10月份，66个城市新房市场合计成交套数环比下滑13.7%，成交面积环比下滑12.9%。近期，笔者和很多业内人士交流，大家普遍的一个观点是，楼市政策基本面和资金基本面都不乐观，市场会像往常那样周期性地见顶回落。