贝壳研究院上海分院院长陈泽帅认为，“2018年以来，上海新增新房及二手房挂牌主要集中在中环以外的区域。其中，新房在中环以外的供应量占比达80%以上，二手房在中环以外的供应量占比达65%。从需求端来看，中环以外的看房客户占比总量为55%，客户可挑选的范围**，供需关系相对最为缓和。”

“还未见底”是陈泽帅对2019年上海外环首套刚需房的市场预期，他表示，“降价会让产品更具竞争力。”

卢文曦也指出，2019年，不少捂盘的房企或因资金问题加紧推盘，供大于求的情况对刚需有利。

“刚需下滑、改善需求比重上升是大趋势。目前政策对于普通住房较为关心，对于低收入群体、购房困难群体，加大公租房供应力度，对于有一定购买能力但又买不起商品房的人，在大城市供应共有产权房。”易居房地产研究院副院长杨红旭表示，“同时，租赁市场发展力度加大，很多城市开始出让住房租赁用地，未来年轻人租房的数量和比重会提升。”

6 地价还会降

丁祖昱发现，把2018年所有出让的土地和2017、2016年该区域周边的土地进行对比，超过6成的土地地价均出现下降。基于这个数据，丁祖昱认为，2019年土地价格仍有下行空间且是抄底“捡漏”的好时机。

克尔瑞数据显示，2018年整体地价回落，这是5年来的首次。截至2018年第四季度，一、二线城市的溢价率已跌破10%，大部分地块均以底价成交；而平均溢价率曾经超过50%的三四线城市溢价率也回落至18%。

虽土地溢价率走低，但限于融资环境趋紧和销售去化表现不振等难题，相较于国企和央企，2018年下半年，民营房企在招拍挂市场的表现较为保守。

“土地价格或已达到底部区域，但购房者还在观望，房价预期还会下跌，项目的获利空间能有多大、公司现金流是否足以支撑开发成本等都是我们拿地时的考虑因素。”一位房企管理人员对《国际金融报》记者表示。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，以城市能级来看，随着货币化安置逐渐减少，房企或回归核心一二线城市拿地，致使该类城市成交量、价回温。