在“钱紧债多”的资金命门下，房企的融资额也在下滑。同策研究院数据显示，2018年，40家典型房企融资总额为6291.24亿元，同比2017年7297.89亿元下滑13.8%，其中年末12月，上述融资总额更是仅为181.52亿元，环比上月激减64.12%，迎2018年以来**降幅，也创下了2017年以来融资新低。

3 “四限”放松有望

在经历很长一段时间的调控后，房地产市场在2018年最后一个月释放出些许松绑的信号。这段时间，山东菏泽、广东广州、广东珠海、湖南衡阳、安徽合肥等地陆续传出放开限售、限价的信息，即便衡阳在发出通知后又戏剧化地撤销，外界依然认为房地产市场松绑几成定局。

一位二十强房企的高管在接受《国际金融报》记者采访时表示，政策放松已然发生。这背后的逻辑在于房地产市场政策的核心诉求是“稳”，即楼市不能大起大落、房价不能大涨大跌。“四限”是在市场火爆之时的抑制政策，而当市场降温之时则需要放松政策、调整预期、托底成交与投资。

上述高管直言，未来，楼市将在不突破上限和不穿透下限之间小幅波动、寻求平衡。

4 行业规模下降

2018上半年，三四线城市的销售额整体占比为69%，而2018年第四季度是67%，下降了2个百分点。丁祖昱认为这是一个值得关注的信号，三四线城市整体成交乏力将会直接影响2019年的行业规模。

一位不愿具名的知名地产人对《国际金融报》记者表示，总体来看，一二线城市人口仍在净流入，需求长期稳定增长。三四线城市人口有进有出、基本平衡、需求稳定。五六线城市人口流出、需求难以增长。

他分析，未来不会再有大规模的政策刺激，市场规模将回归自然的需求并保持持续稳定，但超过2018年市场规模的概率应该不大。

5 刚需下滑

丁祖昱会上提出的另外一个警示，缘于远郊刚需房成交量在2018年整体出现滑坡。

中原地产市场分析师卢文曦对《国际金融报》记者表示，项目地段、设施等方面的限制及购房者对于房价下跌的预期均是造成刚需房成交下滑的原因。“以上海为例，中环均价为9万元/平，外围郊环为4万元/平，且外围产品为减配、简配或毛坯，性价比不高。”