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买房,如何抓住楼市的底层规律? (2)

日期:2021-08-26    点击量: 29

就像你告诉我,照着下次福利彩票的号码,就能发财一样。关键是什么是正确的时间?

然而,福利彩票的号码,无法预测,因为每一次它都是随机概率分布。

但是,房地产周期却有着规律性分布。

这也就是说, 我们可以通过寻找接近的周期“顶”和“底”来寻找。

这是一张非常重要的中国房地产周期变化的规律图。

从图中我们可以解读出非常多规律性信息。

就拿我们刚才举出重要问题—— 什么时间容易出现是一个房地产周期的“顶”和“底”?

从2008年到2018年,我们差不多出现了三次周期的顶底。

2008年底。

2012年初

2014年中到2015年上半年。

时间不同,但是 ,每一次“底”的出现,都是在全国房地产销售额累计同比出现20%左右降幅的时候。

一旦出现这样的降幅,政府都会大概率放松救市,同时市场周期拐点出现。

从2008年,每一次都是如此。

因此,很难说这是一种巧合。

更可理解为, 政府能够容忍这个指标下跌的幅度就是20%。

4

这里,请大家先扭转一个误区。

政府提出调控要求是三点——稳地价、稳房价、稳预期。

然而,政府真的最关心是房价吗?

这个城市房价涨5%和降5%,对老百姓影响很大,10%房价意味着将近至少10万到20万总房价。

但是对政府影响大吗?

对,不大,真的不大,除了契税、营业税多收一点和少收一点,其他影响真的不大。

对于政府,最关心两个数据,第一房地产投资开发完成额、第二房地产销售额。

只有房地产投资完成额保证的情况下,才能保财政收入,才能保证就业,而这两项不单单是经济指标,更是稳定指标。

而投资完成额的直接对应则是销售额,房地产公司卖不出房子,他们拿什么投资。

所以,对于政府,尤其是地方政府,它可以容忍房价20%以上的下跌,但是它是不能容忍投资额和销售额过大下跌。

5

下一个问题, 在什么情况下,政府会出手进行降温型调控干预。

我们再来仔细观察那张图。

可以看出来,从2008年之后。

国家每一次出手干预点不断在下移。

2010年,房地产销售额累计同比增长80%的情况下,国家出手;

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