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"三道红线"下高杠杆停摆 房企将迎以价换量 (2)

来源:每日经济新闻     日期:2020-09-14    点击量: 2

  需要警惕的是,TOP30房企中有9家净利率低于中位线9.7%,其中不乏中国恒大、招商蛇口等头部房企的身影。

  克而瑞认为,行业盈利指标的持续下行,归因于政策持续调控和高地价项目结转影响。一方面局部地区政策调控持续趋紧,特别是一二线城市限价政策难放松,地价房价比率较高限制了企业的盈利空间;另一方面,上半年房企结转项目多是2016~2017年间获取的高地价项目,也导致企业难以提升盈利水平。

  伴随净利润率下滑,部分房企今年上半年的归母净利润额也出现大幅浮动。招商蛇口今年上半年的净利润额仅9.13亿元,与千亿销售规模不相匹配;而中国海外发展则坐稳“利润王”之位,是唯一一家净利润额超过200亿元的房企。

  整个行业步入下行区间,房企的思路也出现转变,从过去依靠资源红利发展逐渐转向管理红利阶段。万科董事会主席郁亮就称,房地产行业现在来到管理红利时代,我们要向制造行业学习,要管理战略化和管理精细化。

  中国海外发展董事会主席颜建国此前在业绩会上回复《每日经济新闻》记者提问时也提到,进入房地产下半场,行业竞争,比的是谁能活下去、活得好、活得久。

  融资监管加压 多数房企债务难言安全

  倘若没有“三道红线”的出炉,许多房企实无降杠杆的契机和动力。

  “三道红线”具体指,第一,剔除预收款后的资产负债率大于70%;第二,净负债率大于100%;第三,现金短债比小于1倍。之后再根据房企的“踩线”情况,分为“红、橙、黄、绿”四档,实施差异化债务规模管理。

  但就如阳光城执行副总裁吴建斌2020年8月在博鳌房地产论坛所说,“相当一段时间,高财务杠杆是根本降不下来的”。他认为,一是没有这个条件,二是也没有降的理由,三是它能够推动公司的快速发展,从心理上也不需要(降)。

  从数据面来看,今年上半年,多数龙头房企的净负债率“不降反升”,部分多次公开喊话降负债的房企,负债水平也不见改善。据克而瑞,今年上半年末,179家上市房企总有息负债较年初增加了6.64%至84165亿元,净负债率较年初提高了4.45个百分点至87.86%,结束了连续三年的下降趋势。

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