同时，实践中预售审批灵活，预售规定较为笼统。比如《城市商品房预售管理办法》对于新房预售准入的“三项条件”中最硬的那一条，即“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”，很多项目仅土地出让金就达到了25%。于是，为了追求周转速度，拿地即盖售楼处，无证施工、无证销售现象很多。另外，仅仅基于样板房参考的预售，客观上纵容开发商虚假宣传和营销，创造出投资炒作的空间，导致市场炒风盛行、房价上涨，增加烂尾和延期交付概率。

而且，借助预售加杠杆，房地产行业准入门槛下降，社会资金纷纷涌入，实体经济“脱实入虚”。行业集中度低，也造成始终难以告别“跑马圈地”的粗放发展。同时，预售审批弹性大，“审批-进度监管-销售”闭环基本由一个行政部门监管，也滋生囤地炒地、捂盘惜售、权力腐败等问题。因此，近期各界对商品房预售多有诟病，管理层探讨取消预售在情理之中。不过，基于投入-产出期限错配、资金密集，作为最大宗的商品，借助预售销售房屋是国际惯例，比如英美、日本和我国的香港和台湾。

比如在英美，购买期房时，购房者通常在交房前只需支付10-20%房价作为定金，而定金在房屋落成前放在第三方托管，交房时定金和大部分房款才交付给开发商；在日本，期房销售仅需支付10%的首付，其余资金在交房时，由购房者通过按揭交给开发商；香港、台湾地区和新加坡与我国大陆地区类似，除了首付款以外，开发商通过工程进度获得房款，只是工程款支付进度松紧不同。

英美日等国家金融市场发达，不管是开发商，还是购房者，都可以通过多渠道融资，比如多层次的资本市场、地产基金、REITs等证券化。即便如此，预售制度还是很重要，而且老百姓购房仅需要10-20%的首付。本质上，“预售+按揭”就是顺应商品房大宗消费、高门槛和高成本的特性，通过缩短住房供应周期、增加供应规模、降低财务成本、降低房价，开发商和购房者实现双赢。

相比发达国家，从归口管理的住建部到各级地方行业主管机构，我国对于商品房预售有严格的制度规定。一是预售获批有“三个条件”，即缴清土地出让金、取得规划许可证、 投入资金达到总投资的25%；二是预售有“受理-审核-许可-公示”的全套透明化流程；三是各地普遍有预售资金监管制度，即首付款、按揭贷款严格按照工程形象进度支付。此外，我国还有严格的竣工交付验收程序。从监管上看，我国预售门槛比英美日要高，因此根源不在预售本身，而在于监管执行上。