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探讨商品房预售制度|住房供求矛盾仍存,完善制度比取消合理

来源:澎湃新闻     日期:2020-09-09    点击量: 4

近日,取消商品房预售制度呼声再起。商品房预售制在过往20年内对中国房地产市场的稳步发展起到了重要的作用,不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求同时也对国民居住水平的提升起到有力的促进作用。但不可否认的是,预售制度本身也存在一定的问题,比如延期交房、烂尾风险等。对于这一制度是否需要改革,澎湃新闻将进行多方面探讨。

作为改革的先行者,广东省房地产协会曾于2018年9月21日下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》,《通知》指出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

尽管彼时广东省房协相关人士表示通知仅征求意见,是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究,但市场对于商品房预售制度的讨论再次热烈。一个月后,广东中山合计推出14宗住宅用地,所有宅地均明确了现房销售的出让条件。在同一时间,深圳首例现房项目上市。

自2018年以来,商品房市场出现一些新问题,比如开发商过分强调“高周转”,导致一些质量及安全事故;又有住建部等9部委对30个城市楼市秩序整顿中发现,无证施工、无证销售、虚假宣传、捂盘惜售等大量存在。而且,近年来楼市炒风越来越盛,加杠杆买房的范围扩大。业内人士认为,楼市存在的上述诸多积弊,与商品房预售制度有关。预售制度下,在建房屋预先卖给购房人,开发商提前收回资金和利润,这是行业普遍奉行“高周转”的前提。

根据海通证券对部分城市的抽样研究,一线、二线和三线城市的预售条件(项目出地面层数占比)均值分别为81%、78%和56%,即层级越低的城市,预售条件越宽松,甚至有的三四线城市,项目出地面(正负零)就可以卖了,这就给了开发商加杠杆的天然便利,迅速收回资金并投入下一个项目,有的项目5个月实现再周转。萝卜快了不洗泥,高周转埋下房屋质量和安全的祸根。而且,预售下的“高周转”策略,在某种程度让房地产开发异化为资本运作。

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