而对于业主100%同意搬迁安置补偿协议的要求，则是众多开发商与业主的矛盾所在。

去年5月，中铁置业集团便因拆迁补偿安置纠纷，放弃了立项八年之久的深圳龙岗坂田新围仔村旧改项目，无奈退出深圳旧改市场。

数据显示，截至2018年12月29日，在深圳市历年已列入城市更新计划的741个项目中，已获得实施主体批复项目191个，立项项目实施率仅为26%。

除了政策的多变和掣肘，克而瑞地产研究中心指出，对本地市场和政府运作是否熟悉，是房企参加旧改的关键。

“一般一个旧改项目从立项到审批、开发，需要盖一百多个章。”深圳一位开发商旧改顾问人士表示。

在克而瑞看来，有能力参加旧改的房企呈现两大阵营：一类是本地较早开始旧改的中小房企，这些企业和地方政府沟通更为便捷，也更加熟悉本地市场；另一类是区域深耕的大型房企，多年的积累，使之具备一定的实力，对于本地市场也有一定了解。

另外，面对当地政策与市场复杂多变等不可控因素，一般旧改项目前期需要沉淀至少三四年甚至十年之久的资金投入，已成为横亘在开发商面前的一大难关。

此外，近年来一些黑天鹅事件也凸显了旧改市场不可预知的风险。

去年4月，杭州滨江集团因旧改合作推进无果，退出深圳龙华安丰工业区地块的城市更新改造项目，并起诉合作方深圳安远控股集团，要求其归还本金总额为11.6亿元的融资款。

一位广东大型房企的内部人士向21世纪经济报道记者透露，在当下的旧改市场，前来分羹的开发商与政府、居民之间的利益博弈皆是考验，需慢慢磨合、克服。

“旧改项目往往存在一些历史遗留问题需要解决，开发周期比较长，对于资金方面的要求也很高。这就需要房企具有较强的资金实力、资源调配能力、产品研发能力等。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。