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北京市建筑工程研究院工程质量司法鉴定中心主任左勇志告诉记者,从渗漏原因分析,房屋漏水通常可分为几种情况:1、开发商建房时由于设计失误、选材不当、施工不规范等导致房屋本身存在质量问题而引发的渗漏;2、业主自身使用不当或随意改造等,造成自家或邻居家漏水;3、装修公司进行装修时破坏了原防水层又未做好二次防水,因而引发的渗漏;4、物业对共用设施设备管理不善造成的漏水;5、房屋年代久远,防水材料老化失效。
漏水责任如何划分?左勇志介绍,通常情况下,对于因开发商建造的房屋质量不达标而造成的漏水,根据《建筑工程质量管理条例》的规定,屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,质保期为5年,从工程竣工验收合格之日起计算。如果开发商不履行维修义务,业主可以找第三方进行维修,由此产生的维修费用和给业主造成的损失应由开发商承担。另外,若因为开发商的原因导致渗漏问题一直没修好而过了5年质保期,开发商仍要担责。
对于施工时破坏了原防水层而造成的渗漏,《住宅室内装饰装修管理办法》规定,因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水等,装修人应当负责修复和赔偿;属于装饰装修企业责任的,装修人可以向装饰装修企业追偿。在正常使用条件下,住宅室内装饰装修工程的最低质保期为两年,有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为5年,质保期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。
对于因物业疏于管理所造成的渗漏,比如积雪未及时清除导致积水渗透至顶楼住户家;对屋顶的水箱管理不善导致顶楼住户家漏水;物业允许广告公司在屋顶私设广告牌而破坏了防水层,造成顶层住户家漏水;或出现问题后物业没有及时处理导致损失扩大等,物业公司也要承担失察或维修不及时的责任。
而对于业主自身使用不当或随意改造房屋结构等造成的渗漏,漏水责任由自己承担。
住宅专项维修资金
住宅专项维修资金是由业主在购房时一次性交纳的资金,专门用来维修或更换电梯、消防、屋顶等公共部位和公共设施。根据规定,申请使用专项维修资金,需经双2/3业主同意,但6种情况下可以申请应急使用维修资金:
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