基于目前融资状况，黄立冲判断，进入2019年房企的资金压力依然不小，而且会继续承受高负债的压力。2019年债务违约，尤其是海外债务的违约会此起彼伏，可能会出现一波债务违约潮。“但并不代表境内的违约就少，只不过是我们没有看到，可能由于信息披露不到位，或者参与的各方，包括政府方面比较低调。”

行业分化加剧

在融资成本上升的背景下，行业分化愈加明显，中小房企受负债和资金的双重煎熬，但龙头房企与国企成本优势凸显。

尽管在2018年国庆节前喊出的“活下去”口号一时间引爆了行业的悲观情绪，但作为行业龙头的万科，显然不愿放弃逆势拿地的机会，凭借着良好的负债情况和资金优势，在国庆节后，即开始一面对部分项目降价回笼资金，一面突进收购部分项目股权，展开逆周期操作。

部分国企在2018年成功发行多笔低成本债券，如招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行四笔共计70亿元的公司债利率最高仅为5.25%，中国海外发展有限公司发行规模35亿元利率4%的公司债，远洋集团控股有限公司一笔20亿元的公司债利率也仅为4.7%，这为其后续开展业务提供了强有力的保障。

从销售端来看，大型房企也在不同程度上“碾压”着中小房企，行业分化进一步加剧。中指研究院数据显示，尽管2018年房地产调控持续从紧，全国商品房成交量增速略有放缓，但销售规模再创新高。2018年共计156家房企跻身百亿阵营，较2017年增加12家，销售额共计11.4万亿元，市场份额超75%，行业集中度加速提升。

具体来看，销售规模5000亿元以上企业仍为3家，分别为碧桂园、万科和恒大，销售额增长率均值为20.2%。1000亿～5000亿元企业共28家，较2017年增加了13家，销售额增长率均值为57.9%。500亿～1000亿元企业共30家，销售额增长率均值最高，为73.9%。300亿～500亿元、100亿～300亿元企业分别为27家、68家，销售额增长率均值分别为51.4%、50.0%。