机构认为，2019年12月，住建部工作会议提到重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制，这是保障性租赁住房政策准备阶段的开始。今年4月，政治局会议提出增加保障性租赁住房和共有产权住房以来，各地保障性租赁住房进入密集实施期。

住建部日前披露的数据显示，前三季度，全国40个城市已开工建设保障性租赁住房72万套，占全年计划的76.9%，完成投资额775亿元。

保障性租赁住房占比方面，杭州发布的《杭州市加快发展保障性租赁住房实施方案》（征求意见稿）中提到，“十四五”期间，杭州年度新增保障性租赁住房套数占新增住房供应套数的比例力争达到30%以上。合肥也提到，原则上年度租赁住房用地供应面积按不低于出让住宅用地供应面积的10%确定，力争新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例达到30%以上。

机构认为，未来的模式将是制造业升级带来的城市群出现，人口向城市群集中，人口聚集和产业聚集推动经济转型升级。与之对应，棚改保障原住居民并消化房地产库存的模式终结，保障重心转向新进城的年轻人口，降低人口流动门槛，顺应制造业升级大趋势。中国社会科学院农村发展研究所、中国社会科学出版社预计，到2025年中国城镇化率将达到65.5%。

今年的政府工作报告提到，解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

机构估算，若每年保障性租赁住宅入市规模约2.41亿平方米，将带动地产投资约1.18万亿元，约为2020年房地产市场投资额的8.3%。