发展壮大城市群和都市圈，以人力、物力、财力等资源要素双向流动为抓手，促进区域一体化协调发展。目前，已经获批的19大城市群，承载了我国75%以上的城镇人口，贡献了80%以上的GDP。我们认为长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝这5大城市群或将成为新一轮发展高地，房地产市场份额或将向城市群和都市圈集中，强化行业新格局。

实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系。存量时代下，城市更新再次成为房企绕不开的课题。根据政府工作报告，2021年计划新开工改造城镇老旧小区5.3万个，相较于去年增加1.5万个，并首次提出要提升县城公共服务水平，城市更新赛道或将延伸和下沉，未来市场空间将再被拓展。

宏观政策保持连续性稳定性可持续性，在操作上更加精准有效，不急转弯。聚焦房地产行业，政策层面仍然坚持“房住不炒”，促进房地产市场平稳健康发展，并围绕“解决好大城市住房突出问题”而展开，现阶段地价、房价仍是不能碰的红线，一旦地市、楼市出现过热的征兆，短期内城市地价、房价出现非理性上涨，调控政策大棒必将尾随而至。部分热点城市未来不排除政策加码的可能性。

此外，从房地产企业第二增长曲线而言，租赁和城市更新将迎来新一轮发展快车道，这也是房企发展的机会点。未来五年，中国城镇化率仍有5个百分点的提升空间，新增城市人口将有望给房地产市场提供坚实的需求支撑，城镇化仍是房地产行业最大的制度红利。

值得注意的是，城市群建设仍是新型城镇化发展的重要组成部分，京津冀、粤港澳、长三角、长江中游和成渝这5大城市群或将成为新一轮发展高地。