合景悠活，跌；第一服务，跌；金融街物业，跌……进入11月以来，持有物业股的股民体会到了市场的瞬息万变。原先“躺着就能赚”的物业股由热转冷，“上市即大涨”的局面暂告结束。

　　2020年第四季度，随着监管层对房企资金“三道红线”要求的执行日越来越近，房企分拆物业上市的热情也进入最高涨的时刻，四季度IPO发行规模将远大于前三季度总和。新股的大量供给，纾解了房企的资金压力，却也放大了物业管理板块的缺点。分析人士指出，物业管理板块必然会发生估值的结构分化。

　　新股入市表现普遍欠佳

　　“上市对于世茂服务而言，是一个全新的起点。”10月30日，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在港交所敲响钟时如此说。

　　获得了腾讯、红杉资本等青睐的世茂服务，被认为是物业管理行业的优质股。招股书显示，截至2020年6月30日，世茂服务在管面积为8570万平方米，合约建筑面积达1.25亿平方米；2017年到2019年，公司收入由10.42亿元增加至24.89亿元，复合年增长率为54.5%。可即便如此，上市当天，世茂服务仍出现破发，虽最终保住了16.6港元/股的发行价，但此后几日股价上下震荡，截至11月6日的收盘价为16港元/股，较发行价微跌。

　　同一天敲钟的合景悠活，为合景泰富集团旗下的物业股，表现就差出许多，自上市当天便“跌跌不休”，截至11月6日的收盘价为6.21港元/股，较发行价跌出16%。时间再往前移，10月22日上市的第一服务和10月19日上市的卓越商企服务，股价也都呈现下跌态势。

　　“三道红线”倒逼效应显现

　　新股集体表现欠佳，却没有影响到房企分拆物业上市的意愿。就在8日，市场传出消息，融创物业计划于本周公开招股，恒大物业也正寻求在最短的时间内通过香港上市聆讯。统计显示，目前仍有11家物业管理公司等待上市发行，四季度的物业公司IPO发行规模将远大于前三季度88.8亿元的总和。

　　房企为何赶在年末抢推物业股？即将于2021年推行的资金“三道红线”要求，被视为悬在头顶的“达摩克里斯之剑”。这“三道红线”是指：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1。按照要求，排名前十的房企也少有全达标者。就像万科董事局主席郁亮所说：“‘三道红线’要求对整个行业都是挑战。”