对此，北京房山新城投资公司副总经理雷爱先说，广东省对“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的“三旧”改造是目前全国城市更新做得较好的。在实际推进中，“三旧”中的旧村庄和旧厂房改造成果显著，而旧城镇改造则一直困难重重、收效不大。主要原因就是旧村庄和旧厂房改造是让多元主体都能受益，能够吸引众多社会资本参与。而旧城镇的老旧小区改造，则因为产权多元化、资金短缺、政策缺失等瓶颈迟迟难有进展。

　　城市更新是城市治理现代化的一个新课题，从各地城市更新的实践看，政策缺失、法规缺位等瓶颈问题也比较突出。

　　目前，国内针对城市建设项目的法规、政策、规划、标准等顶层制度法规都是针对新建建筑的，而对于城市更新改造还没有明确的规定。“包括土地管理法、房地产管理法、担保法、合同法等一些顶层的制度法规，在更新改造项目和存量土地开发方面还非常欠缺。”雷爱先说。

　　同时，实际操作中的各种规范缺失严重。在北京等多地参与城市更新项目投资改造的高和资本合伙人陶民坦言，像旧工厂改造等城市更新项目，大部分都要改变建筑物用途，面积也会随之发生变化，这些都需要相关部门批准认可的手续或文件等。但实际操作中，没有这样一个政府部门来审批，往往只有地方政府“会议纪要”或行政命令。“因为没有明确的政策和法律保障，直接影响了一些更新项目资产的交易、证券化等，也加大了相关企业的经营风险，为权力寻租提供了空间。”

　　城市更新的技术标准也严重滞后。董有、雷爱先等企业家反映，对于旧有建筑更新改造，目前还没有明确的技术标准，如果按照新建建筑的标准，则很多更新改造因难以达标将无法进行。例如，新建建筑要求达到八级抗震标准，大部分的更新改造项目不可能达到。“目前，许多城市对于更新改造项目，包括设计单位、审图单位等都不知道按什么标准来执行。唯一的办法就是开专家会，以专家的意见来定调，而不是靠制度和标准。”

　　除了资金、政策法规，另一个比较突出的瓶颈就是面子工程、形象工程在一些城市更新项目中屡见不鲜。按照今年城镇老旧小区改造的标准，每平方米费用在1000元左右。“但实际上，一些城市老旧小区改造每平方米投入甚至不到30元。”董有说，有的老旧小区改造项目只是刷了一下外立面，与加装电梯、提升环境的要求相差甚远，而有的则只做了几个样板工程。