呈现超级分化格局  

“经过疫情之后的当前，用分化已经不足以形容房地产市场的变化，房地产市场出现了超级分化的格局。”秦虹说。  

报告显示，经过城镇住房制度改革后的20年多年发展，房地产市场的销售规模从1998年的1亿平方米增长到2019年的17亿平方米，增长了16倍。在总量增长的同时，房地产市场出现了分化，企业市场占有率、融资成本、土地储备格局、企业盈利能力以及不同城市的房地产市场均出现了分化。疫情之下，这种分化正在进一步加剧。  

在房地产企业方面，分化的加剧出现在2015年。2016-2019年，百强企业销售额四年占比提高了24.8%的百分点，按照平均每年6个百分点的速度在提高。在疫情影响下，上半年全国房地产市场的销售面积和销售额仍然是负增长的情况下，前三大房地产企业门槛值却提高了8.85个点，全国前十大房地产企业的门槛值提高了5.2个百分点。  

从企业融资规模看，今年上半年前三十大房地产开发企业的海外债和信用债的融资规模占到了百强企业的64%；从融资成本来看，以4月当月房地产企业发行的信用债成本为例，成本最低的企业和成本最高的企业融资成本差了5倍；从土地市场来看，前三十大房地产企业在今年上半年获得土地的数量占到排名前五十企业的85%。企业规模越大，楼面地价越低；企业规模越小，楼面地价越高。企业在拿地成本上也出现了非常明显的差距。  

不同城市的房地产市场表现也存在着明显的分化。从城市间来看，百强房地产企业今年上半年的土地取得主要集中在五大城市群，占到拿地规模的60%，其中长三角一个城市群占到了百强企业拿地规模的30%。从房价来看，今年上半年涨幅排名前二十的城市一半以上集中在长三角地区。不光城市之间，城市内部也存在明显分化。此外，住宅地产与商业地产、不同地段的房产需求量、不同房企的库存都存在超级分化。  

坚定调控政策方向  

为促进房地产市场平稳健康发展，今年以来，中央多次为房地产政策定调。4月，中共中央政治局会议提到“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展”。5月，政府工作报告强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”