第三，起落风险仍须警惕。虽然目前房地产市场恢复平稳，风险总体可控，但是一些风险因素仍须高度警惕。首先，楼市总体风险依然存在。课题组测算：2019年全国城市房价收入比平均高达1∶9.1。西南财大课题组测算：2017年全国城市空置率高达21.4%。2018年居民家庭债务收入比增至86.9%，2019年174家房企加权平均净负债率达到91.37%。这些都明显高出合理区间；其次，宏观经济形势面临不确定性。国外疫情、国际经济和国际关系存在进一步恶化的风险，如果情况持续恶化或再有新的冲击，将引起居民创业、就业和收入持续恶化，或将导致住房刚性和改善型需求大幅下降；最后，楼市预期复杂敏感多变。虽然目前楼市总体稳定向好，在风险较大情况下，外部环境及楼市波动极易引发预期逆转。以上三点决定超过一定区间的冲击和变化会引起市场剧烈波动。

完善房地产长效机制的对策建议

房地产市场未来走向取决于环境变化和政策应对。基于房地产的重要性及楼市内外环境变化，应将稳住房地产市场作为宏观经济的重要目标，将确保房地产市场稳定即平稳恢复和增长作为房地产市场调控的目标。为此，提出以下建议：

第一，保持调控定力。促进市场平稳恢复和增长。坚持“房住不炒”的定位、“稳房价、稳地价、稳预期”的目标、“因城施策”的原则，保持房地产调控政策的连续性、一致性和稳定性。对于个别城市楼市超出合理区间，国家和相关省市的监管部门应根据监测和预警级别对其启动约谈、问责和完善调控政策措施。

第二，释放市场潜力。在持久防疫、稳住预期、做好预案的基础上，着力释放结构性潜力，稳中求进。首先，释放空间潜力。支持在中心城市郊区、大都市圈周边和城市群内的中小城市的住房开发，加大资金、土地供应，这也有利于房价下降。同时加大基础设施向周边延伸，加大优质公共服务向周边扩散；其次，释放业态潜力。加快老城更新、旧房改造及配套基础设施建设投资；再次，释放需求潜力。在抑制炒房的同时，将改善性住房需求作为重点以带动刚性需求。结合新型城镇化，实施“新市民安居工程”，加大新市民的保障性租购住房建设力度。