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楼市边际变化趋向房住不炒

日期:2019-01-22    点击量: 0

2018年四季度以来,我国楼市寒意渐起,热点楼市正运行在降温的通道内,出现了基本面、资金面、政策面的边际变化。这些边际变化,已经作用于市场供求的两端,推动房地产市场微妙再平衡的进程,同时也逐渐影响楼市预期,最终将朝“房住不炒”目标行进。

当前我国楼市出现了基本面、资金面和政策面的边际变化,主要表现在:

一是基本面出现了边际变化。从人口发展看,我国人口增长态势接近拐点,老龄化社会可能正在形成。人口是房地产市场发展的基础,人口总量和结构变化将很大程度决定我国房地产市场未来发展空间。从增长中枢看,我国经济运行已转向高质量发展阶段,增长中枢回落,房地产市场无法脱离经济发展基础独立运行。从住房配置看,据国家统计局数据,2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,住房供不应求矛盾已基本缓解,更多表现为收入和区域结构性矛盾。从终端需求看,热点城市房价高位运行与终端需求人群收入增长空间有限的矛盾日益激化,潜在住房需求人群支付能力难以支撑房价继续高位上涨。综合来看,基本面已不支持房价快速上涨。

二是资金面出现了边际变化。从货币总量看,2018年12月末我国广义货币(M2)余额同比增长8.1%,增速与上年同期持平。其中,人民币存款余额同比增长8.2%,比上年同期低0.8个百分点,接近于历史低位。从房贷利率看,近期部分城市的房贷利率向下调整,这虽有助于降低按揭购房人群还贷压力,但仍不足以刺激房价上涨。从开发商资金面看,房地产开发企业融资渠道收窄,信托融资成本接近两位数,海外发债成本上升。2018年1-11月,全国房地产开发企业到位资金同比增长7.6%,比1-10月份回落0.1个百分点;其中,国内贷款同比下降3.7%,利用外资下降30.4%,自筹资金增长10.0%。考虑到当前房地产开发企业资金链条趋紧,未来不排除降价促销加快资金回笼的可能性,同时房贷利率回落也一定程度刺激需求,与供应形成较好衔接,满足社会基本住房需求。

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