“预售制”全面取消真的会推高房价吗?答案清楚了

来源:凤凰网   日期:2021-06-09   点击量:29

2020年3月8日,海南省宣布“全面实施商品房现房销售制度”。自此,海南成为全国首个规定全面实行商品房现房销售的省份。从这一天开始,海南购房者更是成为全国数以万计购房者羡慕、嫉妒的对象。事实上,在过去的这一年多时间里,全国关于“全面取消商品房预售”的呼声从未停止。

近日,一篇标题为《明年起,“预售制”将全面取消,购房者迎来重磅利好》的文章全网热传,更是将“全面取消商品房预售”的消息再次拉进公众的视野。

我们注意到,该文章表达的观点不仅引得数以万计的网民拍手叫好,其中一条关于“取消预售的好处”的分析留言,更是获得近1万多的最高点赞:取消商品房预售,不仅能有效约束开发商的资金,防止炒作地价,还能防范各类烂尾楼的出现。更重要的是,现房销售最大程度保障了购房者的合法权益。所以取消预售是民心所向,更是大势所趋。

言归正传,明年(2022年)起,在我国存在了近27年的商品房预售制,真的会全面取消吗?该制度的取消,对于数以亿计的购房者来说,真的是一项重磅利好吗?对于关系最为密切的房地产开发商来说,取消预售制又将对他们产生哪些重要影响?

在回答上述问题之前,我们先搞清楚“商品房预售制”到底是什么?以及大家为什么都如此强烈地支持取消“预售制”?

公开资料显示,商品房预售制和公摊面积制度一样,都起源于HK。在住房短缺时代,为了促进住房供给,真正解决商品房建设资金不足的问题,调动房地产开发企业的积极性,1994年商品房预售制正式落地内地。说得再直白点,预售制切实有效地解决了开发商的融资难题,且降低了房地产开发企业的准入门槛。所以,预售制最初的设计具有很强的正面意义。

但随着我国房地产市场不断发展壮大,预售制也越来越开始“跑偏”,发展到今天更是被广为诟病,甚至是“人人喊打”,根本原因是越来越多的人意识到,商品房预售制对购房者极为不公平:购房者先交钱再收房,最长的可能要等待3年以上。这就是我们所说的,开发商拿到地,挖个坑,搞个项目沙盘模型,就敢开始卖房子。开发商靠着购房者的购房款和银行贷款,以及少量的自有资金,就轻松赚得了上亿收入,简直是“空手套白狼”。不仅如此,购房者在漫长的等待过程中也存在很多未知的变数,比如货不对板、偷工减料、延期交房、开发商因资金链断裂而导致的楼盘烂尾等等。所以一直以来,购房者都迫切希望预售制能全面取消。

很多人不知道的是,在海南之前,包括深圳、杭州、南京等不少城市都出现过“取消预售”的声音,但相关政策只在部分城市零星出现试点,并未有省份大面积实施,还有的甚至悄然终止。

取消商品房预售制,可以从根本上杜绝很多弊端的发生,那么现实中为何取消预售制这么难以推行?我们分析认为,主要是三大原因:

其一、基于前面的分析,取消预售制意味着开发商高周转的模式将就此终结,这将更考验开发商的资金实力和运营能力,而且必然会给整个房地产行业进行洗牌。正如房地产专家刘晓博所言,取消预售制有利于龙头房企更大更强,整个房地产行业会日益“寡头化”,与此同时,数以万计的中小房企将被挤出市场;

其二、前面我们也提到了,商品房预售制给了开发商“空手套白狼”的机会。一旦取消预售,开发商的利益会被严重压缩——购房者先交购房款,等于是先帮开发商垫付了开发资金,而且是无息的,相当于是开发商提前兑现了利润。而取消预售制则意味着开发商原来只需要6个月就能回款的项目,现在可能至少需要2-3年才能回款,其利润势必大大降低。简单来说就是,预售制取消后,开发商“拆东墙补西墙”,玩“资金池游戏”的机会越来越小了。所以,一有人谈论全面取消预售制,开发商便群起而攻之,根源就在于此。

其三、根据第一条,取消预售制将导致数以万计的中小房企被淘汰出局,这意味着现有的住房供给机构将发生巨大变化:开发商少了,新房供应也会减少,供小于求会推高房价。此外,现房销售会全面提高开发商的资金成本,也会让开发商把房子卖得更贵一些,毕竟他们要保障利润。

商品房预售制真的不能取消吗?内行道出“实情”,答案清楚了——易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,全面取消商品房预售制度,实行现房销售,是顺应民意,更是科学之举。取消预售制势在必行,只是时间问题。海南省第一个实施该政策,一方面说明取消的政策确实可行,另一方面也会给其它城市输出了很多经验,相信在未来几年,会有更多的城市跟进宣布“取消预售制”的好消息。

一言概之,海南走出的这条路,或为更多城市提供新的思路,取消预售制,回归房地产务实的属性,切实保障购房者的合法权益,摆脱对房地产的依赖,才是房地产长远发展之道。

此外,在房地产专家刘晓博看来,未来取消预售制大局已定。原因有两个:其一、只有现房销售制度才能从根本上保护购房者的利益;其二、现房销售制度更能很好地对开发商的项目资金进行监管,断绝了开发商腾挪的可能,从根源上杜绝了烂尾楼的发生。这不仅有利于保护地方经济发展的成果,也最大程度维护了购房者的权益。

通过上述两位专家的“实情”分析,关于预售制会否全面取消的疑问,答案也清楚了:从长远看,从保障购房者的利益看,全面取消预售制局势已定。不过由于取消“预售”,对房地产行业影响巨大,未来在实施这一政策时,大概率也会采取分步推进、因城而异的方式。原因很简单,我们不仅仅要考虑购房者的利益,开发商的感受同样需要注意。因此,文章开头,有传言预售制明年就全面取消,绝对是不可能实现的。

那么取消预售制真的会推高房价吗?在专家看来,也不能“一刀切”地下结论。对于新房供应严重不足,同时对房地产依赖度较高的城市来说,贸然取消预售制,确实有可能推高房价,毕竟供应跟不上需求了;但对于海南这类对房地产依赖度较低,且有海量存量房的城市来说,取消预售制,并不会有推高房价的作用。相反现房销售制度,长远来看,更有助于稳定房价。

不过,需要重点强调的是,当前时期楼市调控早就已经上升到“行政干预”阶段了,纵使取消预售制在理论层面有推高房价的可能性存在,但国家真的想压制房价不让上涨,同样也有一百种办法。所以,这并非是阻碍预售制全面取消的根本原因。

最后我们想提醒购房者,虽然取消预售制已经板上钉钉了,而且也有分析认为,取消预售制将有效防止“烂尾楼现象”的发生,但是作为购房者还是应该有清醒的认识:以后买房子,还是要尽量选择大城市的大开发商,而且是杠杆率不高的大开发商。因为在现房销售制度下,这样的开发商才最具竞争力,且开发的楼盘品质才有保障。对于那些人口流失、低级别城市的郊区、新区,又是小开发商的项目,楼盘烂尾的可能性会很高,大家购房时一定要学会避开。


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