时至年底，房地产企业面临降负债和冲业绩的双重压力。进入四季度，在政策引导下房企降杠杆的影响不断深入，融资端持续受限。同时，房企大量推盘带来供需关系出现逆转，销售均价整体走低。平安证券研报显示，从月度表现来看，10月申万地产板块下跌4.4%，跑输沪深300（2.35%）。截至11月19日，地产板块PE（TTM）为9.29倍，低于沪深300的15.1倍，估值处于近五年18%分位。

　　业内分析认为，在行业融资收紧预期下，叠加全年销售目标压力，房企后续或加大推盘及销售回款力度，年末供给料持续放量。

　　“三道红线”下偿债高峰来临

　　平安证券监测数据显示，10月房企境内债、境外债和集合信托分别发行261亿元人民币、52亿美元和454亿元人民币，环比变化分别为下降35.7%、上升29.2%和下降28.4%。考虑11至12月境内债预计到期833亿元、境外债87亿美元，到期规模相对较高，预计房企债券融资态度仍将保持积极，但规模可能会受监管收紧制约。

　　8月20日，住建部联合央行召开重点房企座谈会，提出针对房地产企业“三道红线”的融资监管新规，包括剔除预收款后的资产负债率（以下简称“新资产负债率”）不得大于70%等。三条标准中，企业达到任意一条即视为“踩线”。

　　横向比较来看，中国指数研究院分析指出，申万28个行业分类中，房地产行业资产负债率为79%，位居行业第三。根据新资产负债率的标准，55%的上市房企负债率超70%。这意味着“三道红线”中仅此一项，“踩线”企业已超半数，这些企业年内降负债的压力将持续存在。

　　根据房地产上市公司中期业绩，结合“三道红线”监管新规来看，中指院指出，受监测的172家上市房企中121家存在不同程度的“踩线”，33家企业“踩中”三道。其中，新资产负债率“踩线”比例最高。

　　中泰证券分析称，“三道红线”监管新规出台后，房地产行业整体预期回稳，以往加杠杆大量囤地、赚取房价快速上涨的经营逻辑被彻底打破，房地产行业金融属性弱化而制造业属性强化。从行业竞争格局来看，房地产开发企业的核心竞争优势将从拿地能力到融资能力、管控能力过渡。行业中的优质龙头房企能够持续跑赢行业，实现集中度的提升。