杨刚的话在离海房新村不远的万福新村得到印证。尽管同属于启动自主拆除新建工作程序的小区，但在万福新村内，不仅未见任何关于宣传自主拆除新建的横幅，很多小区业主根本不知晓小区已经启动自主拆除新建程序。

“业委会内部意见不统一，业主意见更分散。”该小区业委会主任王元发称，对于自主拆除新建，小区绝大部分业主是支持的。小区自主拆除新建工作开展不顺利，主要原因是业委会内部矛盾重重，至今都还未谈好进驻改造的公司。

类似的情况也发生在海口恒福居小区。由于建筑质量问题，该小区早在3年前就列入海口棚改计划，但部分业主拒绝签约，导致该小区棚改计划无法实施。为防止该小区房屋因质量出现事故，争取早日改造好该小区，今年上半年，海口把该小区列为自主拆除新建小区。

恒福居小区物业管理处相关负责人称，不管是之前棚改方案，还是现在推行的自主拆除新建工作，进展缓慢的最重要原因是业主意见不统一。“既然是自主拆除新建，肯定需要业主参与到该项工作，并牵头推动这项工作，否则，不管是哪家公司投资该项目，也无法发动业主参与签约。”

着力破解两大难题

“一些小区自主拆除工作进展不顺利，主要是两大原因导致的，一是对现有住宅容积率要求，二是要求业主100%同意后才能开始改造。”海口市住建局旧城改造科相关负责人表示，经过他们调查，这两道“坎”亟须破解。

根据2019年颁布的《海口市老旧住宅区自主改造试点工作指导意见》（以下简称《意见》）要求，自主拆除新建小区项目住宅容积率原则上≤3.5，涉及商业配套建设的可在3.5容积率基础上按不超过30%上浮。如果根据这一项规定，很多参与自主拆除新建小区项目的公司会亏本。

该负责人表示，如果没有利润可图，根本无法引进社会资本参与到这项工作中来。以海房新村为例，该小区目前的容积率为2.7，如果仅增容至3.5肯定会亏本，只有增容至4.2，参与改造的君拓投资有限公司才会有10%的利润。

《意见》还要求，改造项目须征得100%业主同意后，才能开始实施改造计划。不同于政府主导的棚改项目，自主拆除新建项目的拆迁工作需要业主和参与改造的社会资本两方负责。