近日，新修订的2021版《海南经济特区物业管理条例》中对社会大众普遍关心、问题相对突出的小区业主大会召开条件、业主表决形式方式、业委会运行监督以及专项维修资金的交存使用等热点问题作了修改和细化补充。针对这些新规则，记者走访和采访了包括小区业主、业委会成员、物业以及行业专家等各方，多表示肯定和认可新规定结合了当下小区生活实际需要，但在配套细则和实际操作过程可能产生的问题上也表达了担忧。

降低召开业主大会条件和细化表决方式

不少受访业主表示认可并称“及时雨”

业委会是代表业主权益、执行业主共同决定的组织，是现代社区治理中很重要的基层组织。然而，近些年来，有关业委会成立难的问题也十分突出，根据海南省业委会协会数据，截至2020年1月，全省4246个住宅小区中，仅有600个成立了业委会。

成立难的一个因素在于成立条件，修订前的《海南经济特区物业管理》规定，小区选举业主委员会或者更换、罢免业主委员会委员应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。新修订后的条例则规定，房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积二分之一以上，或首套房屋出售并交付使用满两年，即可召开首次业主大会选举业委会。与此同时，新条例还细化了业主书面征求意见的形式包括了文书、信件、电报、电传、传真等，甚至可以是微信、电子邮件等。

“这可以说是及时雨，海南很多小区是候鸟业主，平时很难聚在一起开会，有时候委托投票很难也比较复杂，业主通过现代化的方式来表达意见很方便。”不少业主如此点赞。

海口书香门第小区物业负责人梁伟表示，降低了业主大会召开的门槛很好，能让业主更好地做出对小区事务的决定，整改的意见。“以前提出一个意见，议题，召开大会有很多业主不参与，有个别忙没有空参与，甚至提出小区整改事项，有的业主好像事不关己。”梁伟说，新规则实施后，有利于提高小区成立业委会的效率。

该小区业主蔡女士表示，业主委员会成立门槛降低，以及相关单位辅助业主成立业委会无疑是件好事，她赞同这样的修改。

增加细化对业委会的具体监督机制和处罚条例

业委会人员：出发点是好的但配套的机制需跟上

现实中，尽管业委会是代表业主权益，但一些小区业委会成员不积极作为，甚至谋取私利，违规违法作为。新修订后的条例细化了成为业委会委员的具体条件，以及各类不得出现的行为，包括侵占挪用公共收益、违反业主大会决定等，并配有在不同情况下对违规的业委会及成员罚款等条例。

“不论是细化了业委会成员的需作为与不可作为的各项内容，还是配套了有关针对业委会及成员违法违规的罚款等处罚措施，初衷都是为了让业委会更健康运转，真正为小区业主服务。”海口琼苑广场小区业委会主任陈多光表示，既然愿意到这个岗位，就应该经得起这些新规细则的考验。他还表示，除了新规细则的调整和细化，重要的是还得有配套的机制以辅助小区各方对业委会的行为监督。比如琼苑广场小区正在实行的信酬制，通过银行系统建立属于小区，由业主、业委会和物业三方共管的公共账户，小区所有收支都公开透明，业主随时可查，业委会和物业在“阳光下”运作，充分保障业主们的知情权和监督权等权益。陈多光表示，这种机制实际上就是一种配套，能帮助小区各方相互监督，让信息公开透明。

此外，方然物业相关负责人周先生表示，内地有些地方鼓励物业公司成立党支部，做好了还有奖励，同时要求业委会主任必须是党员担任，制衡、监督业主委员会，他认为这些做法也值得借鉴。

规范专项维修资金的交存和使用并列举7种紧急使用情况

物业、业主：让维修资金使用更有依据和标准

新条例中对小区专项维修资金的交存和使用作了更详细的规定，比如在办理不动产首次登记时尚未出售的物业，由建设单位一次性交存首期住宅专项维修资金，并在出售时向业主收取等。同时明确7种紧急情况下，可以申请紧急使用维修资金。

“老旧小区动用专项维修基金的事情比较多，条例明确和规范了专项维修资金的交存和使用后，对于物业来说会更好管理。” 汇宇金城物业服务处负责人马建国说，小区业主因为一些小的维修就会找到物业，要求更换，涉及到需业主们出钱购买，业主就会有意见。条例中明确7种情况下可申请紧急使用，在面对一些需要紧急处理的情况时，物业根据条例规定紧急申请，有法可依。

马建国还表示，以前有些业主不配合缴纳专项维修资金，现在条例明确规定了，业主应当按照有关规定续交专项维修资金，业主拒不续交住宅专项维修资金的，业主委员会可以督促其限期交纳，这对于小区后续管理和维护工作很重要。

海口天富家园小区业主陈昌元表示，明确了专项维修资金的使用情况，可以更好利用，避免了该用不用，想用不能用的情况。

此外，新条例还对物业侵占或者挪用住宅专项维修资金的情况作出明确，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令返还被挪用或者侵占的住宅专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用金额二倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。有业主表示，新条例对物业可能的侵占和挪用行为加上了犯罪和刑事责任条款，是一种震慑，也是一种警醒。

业内人士：以问题为导向细化规则比较接地气

但配套的细则还需要在施行过程中不断完善

对此，海口市物业协会秘书长黄鸿儒表示，本次修订的新物管条例有不少亮点，主要还是以问题为导向来完善多个规则的内容，比较接地气。“比如在召开业主大会条件上，满足首套房屋出售并交付使用满两年的就可以召开业主大会选举业委会。”黄鸿儒说，条例规定前期物业服务合同期限由建设单位和物业服务人约定，最长期限不超过三年，这次允许首套房出售和交付使用满2年就可以开业主大会，实际上是给已入住业主机会对物业的服务做出选择，也就是说做得好的可以续用，做得差的，在旧条例“双过半”条件达不到的情况下，不一定等到三年期限业主就有机会和条件重新选聘物业服务企业。

黄鸿儒表示，新条例增加了业主表决的形式尤其是书面意见包括了微信、电子邮件和短信等方式，充分考虑到了海南小区候鸟业主多的现实。

此外，他还点赞新条例规定推动在业主委员会、物业服务人员中建立党组织，发挥党建引领作用。建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制。

黄鸿儒认为新条例也有不错的创新，比如有关专项维修资金的7种紧急申请使用情况，让物业和业主在使用维修资金保障小区正常安全运转时提供了便利。

不过黄鸿儒也表示，对于新条例的施行，他认为应该还需要增加配套的细则，比如物业企业退出机制究竟什么情况下主管部门和执法单位可以强制要求物业退场。此外，规定中提到的县级以上人民政府物业管理主管部门应当逐步建立业主决策信息服务平台，供业主、业主委员会和业主大会免费使用。那么究竟什么时候、具体建设什么样的平台，这些都需要在施行过程中逐步去完善和解决的问题。