算账、看地、找合作商、写报告，上投决会……地产投拓人从来没想过，如今拿地竟需要如此练会繁杂的“十八般武艺”。9月15日，随着长沙第二批土地出让信息出炉，17个城市第二轮集中供地细则落锤，经过延期、暂停和撤回重启，第二批集中供地终于拉开大幕。

地产投拓人率先感受到了不同。相比首轮集中供地，他们意识到，买地跟普通人买房越来越像，有资格（需有房地产开发资质）是入场券，亦不乏摇号定归属。为了买一块地找60个马甲公司参拍，那一套不再玩得转，投资模型测算公式要重置，风控能力变身房企买地的核心竞争力。

仔细对比17个城市土地出让规则公告后，笔者发现，有两个共同的主流新思路值得细思，这不但改变房企拿地逻辑，亦会强化落实房、地和人联动机制。

其一，从源头降成本，土地溢价率不超过15%或成红线。在首轮集中供地中，重庆、杭州、厦门等多个城市平均土地溢价率超过20%，其中，重庆高达43%位居榜首。彼时，滨江集团董事长戚金兴直言，在杭州拍的地，努力将净利润做到1%-2%，这比传统制造业还低。

当然，并不是所有城市都是如此“无利可图”。但总体而言，这与集中供地新政“稳地价”的初衷有出入。于是，中央召开了两次会议。结果是，“二拍”收官的青岛、济南及天津的成交溢价率均为0%。同时，溢价率15%或成各地参考红线。

红线之外，通过调高底价、竞配建等隐性方式抬高地价亦被严控。比如北京已将规则细化到每一宗热门地块，对政府持有商品住宅产权预设份额均设置不同天花板或区间。这种调控的精细化程度和决心，让房企掌舵人有所感触，有的担心第一轮拿地会“高位站岗”，有的则牟足劲准备重返“二拍”现场。

毕竟，11年前的春天，北京一天内拍出三个地王，那是过去，不是现在。退一步说，房企已无当初冒险之胆，打好现金流保卫战妥妥压倒扩张欲望。现实版理性是，昨日下午，杭州十宗竞品质地块其中九宗无“司”报名，提前锁定流拍结局。

其二，对房企购地资金进行穿透式监管，控其来源为自有资金。笔者注意到，相对第一批供地，目前发布集中供地的公告中，都明确严控保证金及地价款来源。具体涉及五个“不属于”：不属于股东违规提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利；不属于直接或间接使用金融机构各类融资资金；不属于使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款；不属于使用其他自然人、法人、非法人组织的借款；不属于使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资。