假如国内外疫情蔓延在2021年仍然难以得到控制，则上述趋势仍将继续。反之，如果疫情快速得到有效控制，货币政策回归中性，上述因素就逐渐弱化，市场的分化现象也将消失。

趋势二：房地产业进入低增长时代

随着土地红利、刚需红利、金融红利的消失，房地产行业全面进入低增长、低利润的时代。据克而瑞统计，2020年部分规模上市房企的全口径业绩增速从2019年的约19%放缓至约11.2%。45家企业中，28家房企增速有明显放缓，5家房企业绩转向负增长。该趋势估计在今年将继续维持并强化。

2020年出台的“三道红线”针对的是房地产开发企业的“三高”经营模式，迫使企业降低财务杠杆率。此政策一旦全面实施，整个房地产行业的平均杠杆率将会出现明显下降，按照总资产负债率70%来计算，行业的总杠杆就限制在了3.3倍。

控制了财务杠杆也就限制了盈利能力。对于单个企业来说，负债扩张的最快速度就是15%，不可能出现过去50%以上（个别企业甚至出现连年翻番）的年增长速度。因此，从净利润率的角度看，要实现类似过去十几年动辄30%甚至更高的净利润率就有些困难了。甚至不排除将出现业绩负增长的企业。

整体来看，2021年开发商的重点会是去库存、去杠杆。一方面，融资新规影响房企投资意愿，拿地减少。另一方面，2021年房企到期债务同比增长36%，加上“三道红线”影响，房企现金流处于非常紧张的状态，需要加速回款，缓解现金流压力。过去房价地价单边上涨的时候，大家都不觉得库存是个问题，土地储备持有时间越久，房价上涨了，利润更高，但是未来库存是一个大问题，房企要改善资产负债表，最好的办法是把库存变成现金，尽量追求零库存。

由于头部企业得到的监管更多，去杠杆的压力增加，增长会明显放缓，因此行业前10或前5企业的市场集中度将出现一定程度的下降。

趋势三：房企开启多元化经营时代

专业化经营曾经是万科获得市场认可的关键理念，但此一时，彼一时。当年很少有行业的盈利水平能获得超过房地产开发，随着房地产行业盈利水平向社会平均利润率回归，房地产开发企业围绕主业进行多元化经营的现象将逐渐增加。