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今年房地产市场可能呈现五大趋势

日期:2021-04-02    点击量: 2

每经特约评论员 尹中立(荣盛发展首席经济学家、中国社会科学院房地产金融研究中心主任)

2021年以来,楼市政策不断收紧。3月26日,中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》,要求银行业金融机构进一步强化审慎合规经营,严防经营用途贷款违规流入房地产领域。

回顾2020年的房地产市场的表现应该是超预期的,年初的新冠疫情让市场暂时冻结,房地产市场曾经一度受到较大冲击,但全年的数据(新房销售面积和金额)却再创新高。

每经记者 王佳飞 摄

展望2021年,笔者认为维持房地产市场整体平稳运行是大概率事件,但市场的分化或许仍将继续。在金融监管政策影响下,房企的经营行为可能会受到影响。2021年可能会出现以下五大趋势:

趋势一:市场分化会继续

2020年房地产的最明显的特征是分化,主要表现在:不同城市之间的市场出现明显分化,总体来说一线城市价升量增,而三四线城市则相反;在同一个城市内部也出现分化,核心地带的住宅涨幅明显大于外围地带;从成交户型看,同样出现分化,大户型的成交增速明显高于小户型的增速;租金与房价之间的分化,总体来说租金是下降的,但房价却是上涨的。反差最强烈的是深圳,2020年二手房价格大涨超过二成,但租金却下降4%左右。

笔者认为,房地产市场出现分化的主要原因有以下几方面:

一是过去几年房地产调控政策对一线城市采取严控房价的策略,经过几年的累计,购买力增加。对于三四线城市则实施“去库存”策略,以棚户区改造为代表的政策措施有力地刺激了三四线城市的房地产市场,随着棚改政策的退出,这些三四线城市的购买力不济是预料之中的。

二是由于疫情的影响,海外留学的高端人才回流加速,带动了资金流的回流,这些高端人才主要流向一线城市。

三是宽松的宏观政策的主要受益者是高净值人群,他们的财富快速增加,这是高端物业的需求增速快于一般住宅的主要原因。

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