北京楼市的升温，正是在这种大背景下发生。但与广州等城市一度出现房价过快上涨不同，过去三年来，北京的房价一直维持稳定，未出现大起大落。其中，部分区域的二手房价格还出现下跌。  

北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，北京房价稳定，主要有两个原因。其一，限价政策严格。为控制房价，北京一度暂停了单价10万元以上的新房审批，近两年来限价政策虽有所松动，但高价项目的入市量仍然偏少；其二，限竞房项目的大量入市，在增加供应的同时，也在一定程度上平抑了市场均价。  

限竞房是指以“限房价，竞地价”的方式拍卖土地，然后建成的房屋。北京从2017年末开始大规模出让限竞房地块，限竞房项目则从2018年年中开始集中入市。贝壳研究院指出，近几年限竞房占北京新房供应的六成以上，大兴、丰台、房山、昌平四个区是供应的重点。到2020年，限竞房成交占比已接近五成，大大改变了北京新房市场的供应结构。  

限竞房的冲击，带来一系列“多米诺效应”。其中，对价格的平抑作用最为显著。前述房企人士表示，由于价格明显低于市场水平，一个限竞房项目，往往会影响到周边的4到5个商品房项目的定价，并影响到同区域二手房的报价。  

他表示，由于供应量过大，已有部分限竞房项目陷入滞销，但一些优质项目已经成为市场的主流。中原地产统计的“2020年北京住宅销售额排行榜”中，前8名均被限竞房项目获得。其中，万象悦府和中海寰宇时代两个项目的限竞房，均卖出2000套以上，销售额分别达到96.9亿元和85.4亿元。  

降价成二手房交易主调  

除了供应的改善，北京楼市的需求也一直保持稳定。多数受访者认为，在全国最严厉的楼市调控政策下，北京楼市的投机需求已经绝迹，投资需求比例很小。除了特殊因素影响外，市场已经不具备快速升温的动力。  

这种“特殊因素”大多来自房地产领域之外。2020年4月30日，作为北京市“教育高地”的西城区发布教改新规，将“单校划片”改为“多校划片”。西城区也成为北京“城六区”中，最后一个实施“多校划片”的区域。