通过租金贷杠杆 迅速积累庞大资金池

　　蛋壳公寓赴美上市前的招股书显示，2018年和2019年前九个月，通过租金贷获取的租金预付款分别占公司租金收入的88%和80%。而首家赴美上市的长租公寓企业青客公寓，有六成以上租金收入来自租金贷。

　　西南财经大学教授刘璐表示，非自持式长租公寓是一个重资本、轻资产的行业，由于租客和房东的付款周期不同，通过租金贷的杠杆作用，长租公寓企业能迅速积累庞大的资金池，从而收购更多房源扩张规模。

　　刘璐认为，这种模式与此前互联网企业通过资本“跑马圈地”的模式如出一辙，但其风险更大，一旦遇到租金下降、房屋无法如期租出去等情况，便会造成租金贷模式无法维系，进而资金链断裂。

　　“近年来资本纷纷涌入长租公寓行业，但其实这个行业利润率很低。”成都市房地产经纪协会常务副会长刘翔说，正常经营的企业基本要做到90%至93%的入住率才能盈利，今年疫情后，大部分企业达不到这一标准，经营很艰难。

　　蛋壳公寓招股书显示，2018年，蛋壳公寓净亏损达13.7亿元；2019年前九个月，净亏损达到25.2亿元。对此蛋壳解释称是由于其持续高速增长。

　　“没有规模，资本很难投你，做规模就是多收房，一旦市场有波动，入不敷出，很容易爆雷。”一位业内人士表示。

　　声音

　　重要民生领域应防止过度金融化

　　2018年起，陆续有长租公寓因租金贷、高杠杆等问题爆雷，引发多地主管部门叫停“租金贷”，但它并未消失。2019年12月，住建部等六部委发文要求，住房租赁企业租金收入中，租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应于2022年年底之前调整到位。

　　今年9月7日，住建部《住房租赁条例(征求意见稿)》明确，直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金纳入监管。近期，多地出台长租公寓专用账户监管办法，其中成都和重庆明确，承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的，资金要存入监管账户。