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降杠杆冲业绩双重承压 房企料加大供给

来源:经济参考报     日期:2020-11-23    点击量: 0

时至年底,房地产企业面临降负债和冲业绩的双重压力。进入四季度,在政策引导下房企降杠杆的影响不断深入,融资端持续受限。同时,房企大量推盘带来供需关系出现逆转,销售均价整体走低。平安证券研报显示,从月度表现来看,10月申万地产板块下跌4.4%,跑输沪深300(2.35%)。截至11月19日,地产板块PE(TTM)为9.29倍,低于沪深300的15.1倍,估值处于近五年18%分位。

  业内分析认为,在行业融资收紧预期下,叠加全年销售目标压力,房企后续或加大推盘及销售回款力度,年末供给料持续放量。

  “三道红线”下偿债高峰来临

  平安证券监测数据显示,10月房企境内债、境外债和集合信托分别发行261亿元人民币、52亿美元和454亿元人民币,环比变化分别为下降35.7%、上升29.2%和下降28.4%。考虑11至12月境内债预计到期833亿元、境外债87亿美元,到期规模相对较高,预计房企债券融资态度仍将保持积极,但规模可能会受监管收紧制约。

  8月20日,住建部联合央行召开重点房企座谈会,提出针对房地产企业“三道红线”的融资监管新规,包括剔除预收款后的资产负债率(以下简称“新资产负债率”)不得大于70%等。三条标准中,企业达到任意一条即视为“踩线”。

  横向比较来看,中国指数研究院分析指出,申万28个行业分类中,房地产行业资产负债率为79%,位居行业第三。根据新资产负债率的标准,55%的上市房企负债率超70%。这意味着“三道红线”中仅此一项,“踩线”企业已超半数,这些企业年内降负债的压力将持续存在。

  根据房地产上市公司中期业绩,结合“三道红线”监管新规来看,中指院指出,受监测的172家上市房企中121家存在不同程度的“踩线”,33家企业“踩中”三道。其中,新资产负债率“踩线”比例最高。

  中泰证券分析称,“三道红线”监管新规出台后,房地产行业整体预期回稳,以往加杠杆大量囤地、赚取房价快速上涨的经营逻辑被彻底打破,房地产行业金融属性弱化而制造业属性强化。从行业竞争格局来看,房地产开发企业的核心竞争优势将从拿地能力到融资能力、管控能力过渡。行业中的优质龙头房企能够持续跑赢行业,实现集中度的提升。

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