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要避免“烂尾楼”的民生之痛,取消商品房预售制度势在必行 (2)

来源:半月谈     日期:2020-11-09    点击量: 0

  群众的诉求就是工作的追求。面对购房群众的无助与期待,解决烂尾楼问题没有退路,只有前行。在一房一策千方百计解决现有烂尾楼的同时,想方设法从源头探讨化解烂尾楼风险也应尽快提上日程。其中的核心就是商品房预售制度。

  在改革开放初期,国内住宅面临严重短缺,商品房市场不成熟。在彼时的环境下,引入商品房预售制度,对满足我国房地产行业快速发展的资金需求、增加市场供给,尽可能满足群众对提高住房品质的要求,乃至推动城市化进程,都起到了积极作用。

  国家统计局的数据显示,2019年,房地产开发企业到位资金178609亿元。其中,国内贷款25229亿元,自筹资金58158亿元,定金及预收款61359亿元。定金及预收款占全部到位资金的34.35%以上,且比自筹资金还要多。预收收入对于房地产开发企业的重要程度可见一斑。

  不过,随着一些城市的房地产开始出现供大于求的局面,房地产预售制度的弊端也逐渐显现。

  对于购房群众而言,面对一个尚在施工中,甚至只有图纸、沙盘的项目,自身需要承担为期至少一两年的不确定性风险。即便能顺利完工交付,容积率、公摊面积、施工质量、物业服务、周边配套等方面的风险,也是预售房后期维权的“重灾区”。预售商品房买卖双方的信息并不对等,权利义务也不对称。

  商品房预售制度减轻了开发商的资金压力,更多的资金得以进入房地产市场,对开发商起到了变相加杠杆的作用。但用较少的自有资金撬动项目开发建设,容易催生房地产市场泡沫,带来房价的异常波动。

  要从源头杜绝烂尾楼的产生,改革商品房预售制度势在必行。值得注意的是,今年3月,海南出台楼市新政《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》,其中明确提出新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。海南在取消商品房预售制度上先行一步。

  用更大比例的自有资金开发,有助于倒逼开发商在打造更优质商品房上下功夫。为了快速回笼资金,开发商不但会加快销售进程,而且很可能加大优惠力度,让群众得实惠。实实在在的商品房摆在眼前,买卖双方的矛盾和争议也会更少。

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