一笔高息融资，在投资者论坛里引发关注。

9月21日，鑫苑置业宣布完成一笔美元票据的发行。该票据本金金额为3亿美元，利率14.5%，期限为2023年到期。票据将在新交所上市，由鑫苑的若干子公司进行担保，并由鑫苑的若干子公司的股本质押作抵押。

对于此笔融资用途，鑫苑置业方面表示，拟将票据发售的所得款项用于某些离岸现有债务的再融资以及用于一般公司目的。

14.5%的融资利率，已远超行业平均融资成本3倍以上，在今年上半年普遍下降的融资利率中，显得颇为扎眼。

据机构的数据显示，今年1-6月，房企信用债发行总规模 3282亿元，同比基本持平，平均利率为 4.3%，同比下降1.2个百分点。而从亿翰智库对2020年上半年40家典型房企融资成本的统计排行来看，40家典型房企平均融资成本为6.33%，较2019年的6.46%下降0.13个百分点。

中小房企“高息发债”补血

如果将时间拉长至一年，会发现，鑫苑置业的融资利率一直处于偏高的水平。2018年上半年，鑫苑置业的公司债融资成本平均高达8.5%。9月，鑫苑置业发行6亿元私募公司债券，票面利率8.5%。2019年1月，鑫苑置业又发行一笔9.8亿元公司债券，票面利率8.40%，发行规模为5年期。

为何成本居高不下？

“与企业的负债率过高有关，随着融资新规的逐步落实，未来杠杆率过高的企业融资越来越难，钱也会越来越贵。”西南证券一位研究员在接受中国房地产报记者采访时表示。

财报显示，鑫苑置业2017年至2019年资产负债率分别为83.44%、90.72%、89.33%。截至2020年3月31日，发行人净负债率为122.22%，有息债务余额为167.17亿元，占净资产的比例为180.57%，其中2021年面临一定集中偿付压力。

杠杆率过高给企业带来的影响不仅体现在融资成本上。

今年1月16日，鑫苑置业购房尾款ABS项目被“终止”。该产品拟发行金额为6亿元，发行人为鑫苑（中国）置业有限公司，承销商为首誉光控资产管理有限公司。这笔融资，成为ABS项目融资中极少出现的失败案例。