疫后经济形势向好房地产调控空间加大

一是宏观经济已初步从疫情阴影中走出，房地产调控空间加大。按历年来的房地产调控经验来看，各地房地产市场调控往往受制于经济形势，保持调控定力有一定难度。当经济增速存在下降风险时，各地房地产市场调控不仅很难严格执行，有些地方甚至还有可能把房地产作为刺激经济的手段。当前，虽然政策上已经明确了“房住不炒”及“不以房地产作为短期刺激经济手段”等总体方针，但是各地房地产市场调控在执行阶段仍然存在松紧考量。

2020年上半年，经济增速受疫情的冲击严重，GDP同比增长-1.6%，其中一季度同比增长-6.8%，二季度同比增长3.2%。在这一背景下，即使不以房地产来刺激经济已经成为政策共识，部分城市房地产调控仍可能实质放松甚至鼓励购房。针对房地产投资投机的紧箍咒更难以落实。

据2020年7月的纬房租金核心指数显示，核心城市租金环比上涨了1.01%。由于住房租金背后是投资与就业活动，这表明经济基本面从疫情冲击中得到实质性恢复，未来经济增长向好。作为租房市场的传统旺季，7月虽然只是季节性回升，但是考虑到疫情对经济影响的全面性和严重性，租金能出现季节性回升也能充分说明经济基本面的实质性向好态势。

随着疫后经济基本面的向好，宏观经济对房地产市场退热或回落的承受能力也随之加大。房地产调控的空间增大，底气更足，“房住不炒”的方略能够得到更好地实施。房地产市场长效机制的建立也可以得以加快探索。

二是房地产市场有结构性过热的态势，需要有针对性地加强调控。2020年，虽然经济活动受到疫情的严重冲击，但是房价却未同步下跌。一线城市房价还出现结构性较快上涨，这与资金脱实入虚有一定关系。尽管金融政策支持主要是针对中小企业，但是实体经济资金吸纳能力有限，资金流入资本市场意愿强烈。

从市场表现看，房地产市场有结构性过热的态势。一线城市中，除北京外，房价涨幅均扩大，深圳房价上涨对市场预期影响巨大；二线城市房价总体呈上涨态势，东莞、南通、宁波、无锡等二线城市房价涨速也相对较快；2020年核心城市住房租金持续下跌，7月才开始短暂回升，房价租金比总体仍呈扩大态势，房价上涨的基础并不牢固。