房地产市场稳健发展，是推动形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局不可或缺的一环。受疫情的影响，国内经济结构和房地产形势都发生了重大变化。当前宏观经济运行处于何种状态？与之密切关联的房地产市场形势将如何演变？对这些问题的基本判断决定了宏观及房地产政策的决策。

住房租金变动在一定程度上反映了就业与投资的真实变化，是宏观经济的重要晴雨表。同时，宏观经济运行状况又构成房地产市场调控的重要外部环境。本文通过对2020年以来租金变动的大数据分析，分析和预判了疫后宏观经济、房地产市场形势与调控，建议房地产调控重点应适时从需求侧转向供给侧。

疫后租金首现季节性回升经济进入实质性复苏阶段

首先，疫后核心城市住房租金首次出现显著季节性回升。反映22个核心城市住房租金综合变化的纬房租金核心指数显示，2020年2月以来，受疫情冲击等因素影响，核心城市住房租金连续4个月下跌。2020年6月进入租房市场传统旺季，核心城市租金才开始止跌。2020年7月，纬房租金核心指数上升至102.6点（以2018年1月租金水平为100点），比上月上升1.03点或1.01%。这是疫后核心城市住房租金首次出现显著回升。虽然7月租金上升具有鲜明的季节性特征，并且在随后的8月或9月租金可能重新下跌，但其背后的经济信号意义十分重大。租金涨跌背后，是招聘、开业等经济先行指标的活跃度变化。疫后核心城市租金出现显著季节性回升表明，疫后经济已经进入实质性复苏阶段。开业、招聘等经济先行指标已经开始实质性复苏，未来经济增速继续回升可期。这对房地产市场调控也将产生重要影响。

其次，一线城市中，上广深租金均季节性上涨，仅北京租金继续下跌。一线城市中，2020年7月上海、广州、深圳住房租金均出现较明显的季节性上涨，其中广州环比上涨1.04%，上海环比上涨1.07%、深圳环比上涨1.62%。只有北京仍环比下跌0.67%。这表明，一线城市经济初步从疫情冲击中走出。而北京的单独下跌，可能与北京发生第二次疫情冲击有关。这也从另一侧面印证了疫情得到有效控制后，一线城市经济已经进入实质性复苏阶段。随着北京疫情的有效控制，一线城市经济将整体初步走出疫情阴影。