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若小王选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR,以5年期贷款基准利率是4.9%计算,转换前的实际执行利率为4.9×(1-10%)=4.41%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%,小王这笔房贷的加减点数为4.41%-4.8%=-0.39%,即减39个基点,今后的房贷利率就是LPR-0.39%。直至这笔房贷偿还完毕为止,这个加减点数都保持不变,房贷利率将随着5年期以上LPR变动。
转换时,本人和银行需要协商确定加减点数、重定价日和重定价周期。重定价日是重新按照最新的定价基准计算贷款执行利率的时间。一般有两种,一种是每年1月1日,另一种是贷款发放日的每年“对月对日”。
易居研究院智库中心研究总监严跃进举例,若某位购房者今年8月份转为LPR计算贷款,且后续每一年重新计算月供额,2020年8至12月其月供额和今年前7月一样。2021年,若5年期以上LPR上升5个基点,那么100万房贷、30年等额本息的贷款情况下,月供将增加约31元。反之,若5年期以上LPR下降5个基点,月供将减少31元。
究竟选哪个更有优势?
中新经纬客户端注意到,从去年12月到今年8月,5年期LPR从4.8%变为4.65%,下降15个基点。如果是200万元房贷,以等额本息还款方式20年还清,15个基点的降幅意味着平均每年可节省房贷支出1963.83元,20年一共可以省下39276.53元。
这是否就证明选择LPR浮动利率定价更好?中国民生银行首席研究员温彬认为,如果借款期限较短,以前的房贷利率又比较高,就可以选择LPR。而期限较长,且以前贷款利率本身很低的,可以选择固定的房贷利率。因为这样可以锁定月供成本,将来更好地安排个人家庭的收支情况,不用为房贷利率变动而影响正常生活安排。
可以看出的是,若预期LPR上升,月供金额也会增加。对于大多数人来说,判断利率的长期走势究竟上升还是下降很难。但业内人士认为,短期LPR或仍有下降空间。
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