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涉逾1000亩土地!文昌中心城区12处拟开工项目用地规划修改!

来源:海居君     日期:2020-05-27    点击量: 2
日前,文昌自资规局公示了文昌市中心城区12处近期拟开工项目用地规划条件建议修改方案,涉及土地逾 1000亩


这12处近期拟开工项目,包括文昌门户区部分道路、市委党校新校区、文城就业饮食一条街、正大·星泽汇等 2020年文昌市重点项目。


其中,有2个项目涉及的用地为二类居住用地,分别是 官坡湖三户村民安置项目、文昌航天城安居房项目 ,共273亩。


有2个项目为居住混合商业用地,共149亩,分别是 文城集中保障性住房项目、正大星泽汇 项目。正大星泽汇项目还有24亩零售商业用地。


值得一提的是,文昌航天大道片区将新增1座医学中心 “清澜航天国际医学中心” ,用地面积82793平,建成后将极大解决未来中心城区产业带动下激增人口的就医、康养问题。

01

文昌门户区部分道路

文昌市文昌门户区“二横四纵”路网工程是文昌市2020年重点工程之一,总投资约70787万元,目前正在建设中。
结合文昌市门户区“二横四纵”路网工程平纵横施工图数据,对门户区经一路、经二路北段、经二路南段等道路对已批复实施的《文昌门户(文昌国际旅游消费中心)控制性详细规划》中的路网进行优化调整,具体包括:
①原控规中经一路(K2+650-K2+900)段圆曲线转弯半径为100米,结合施工图保留100米的转弯半径,增加缓和曲线及加宽值,加宽后转弯内侧比原控规增加2.2米,提高行车安全。
②原控规中经一路K1+933处设计高程为16.5米,比现状高3.6米,现结合施工图调整设计高程为14.91米,周边地块现状高程为13-16米;K2+335处设计高程为12.65米,比现状低1.65米,现结合施工图调整设计高程为12.69米,周边地块现状高程为8-13米 ,调整后整体增加了挖方,减少填方,有利于周边地块开发。
③原控规中经二路北段K0+415处设计高程为10.5米,比现状高0.12米,现结合施工图调整设计高程为9.99米,周边地块现状高程为12-16米,调整后整体增加了挖方,减少填方,有利于周边地块开发。
④原控规中经二路南段(K0+300-K0+500)段三叉路口为直线交叉,结合施工图将南北向调整为平曲线与直线交叉,从使行车更舒适以及线型更美观。

02

“文昌第二小学”项目

“文昌第二小学”权属面积为21062平方米,项目地块位于现行《文昌市文城西片区控制性详细规划》中的A-06-1地块,地块面积为17791平方米,用地性质为“小学用地(A33)”,容积率≤1.0,建筑密度≤20%,建筑限高≤18米,绿地率≥40%。

由于原A-06-1地块并未按照项目权属界线划定,且地块内原部分教学设施破旧,无法给学校施工提供优质的教学场地,因此教育局计划将项目地块内破旧的综合楼拆除并原址新建,其中1-4层为教学用房,5层为教师活动室。因此,本次修改结合建设需要,按《海南省义务教育学校办学基本标准(试行)》中的指标要求对原A-06-1地块进行修改,修改结果如下 :

A-06-1地块用地面积修改为20387平方米;用地指标修改为:容积率≤0.8,建筑密度≤25%,建筑限高≤24米,绿地率≥ 40%。


03

“文城集中保障性住房” 项目

地块位于《文昌市文城组团东·北片区控制性详细规划》中的多个地块,具体情况如下:

F-13地块,用地性质为“中小学用地(A33)”,容积率≤0.6,建筑密度≤25%,建筑限高≤6层,绿地率≥40%。

F-25地块,用地性质为“二类居住用地(R2)”,容积率≤2.0,建筑密度≤20%,建筑限高≤15层,绿地率≥35%。

G-27地块,用地性质为“社会停车场用地(S42)”,绿地率≥20%。

G-28地块,用地性质为“商业用地(B1)”,容积率≤2.0,建筑密度≤40%,建筑限高≤6层,绿地率≥20%。

G-29地块,用地性质为“文化设施用地(A2)”,容积率≤1.5,建筑密度≤35%,建筑限高≤5层,绿地率≥30%。

为了解决文城镇乡镇教师的安置住房问题,按照文昌市安置住房选址和建设要求,在霞洞路两侧布置文城集中保障性住房项目地块。因此建议结合选址界线和在编控规路网布局,对现行控规涉及到的地块进行整合合并并重新编号,重新编号后的指标如下:

G-17-1地块用地面积修改为20500平方米,用地性质修改为 “居住混合商业用地(R2B11)”,用地指标修改为:容积率≤2.5,建筑密度≤25%,建筑限高≤45米,绿地率≥40%。

G-17-2地块用地面积修改为30866平方米,用地性质修改为“居住混合商业用地(R2B11)”,用地指标修改为:容积率≤2.5,建筑密度≤25%,建筑限高≤45米,绿地率≥40%。

G-17-3地块用地面积修改为27569平方米,用地性质修改为“居住混合商业用地(R2B11)”,用地指标修改为:容积率≤2.5,建筑密度≤25%,建筑限高≤45米,绿地率≥40%。


04

“官坡湖三户村民安置” 项目

“官坡湖三户村民安置”项目选址面积为807平方米,项目地块位于现行《文昌市火车站站场地区控制性详细规划》中的B-2-2地块局部,地块面积为10279平方米,用地性质为“图书展览用地(C34)”,容积率≤1.2,建筑密度≤25%,建筑限高≤24米,绿地率≥35%。

为保障村民生产生活利益,建议按照选址界线,参考文昌市其他区域安置地块规划控制指标要求对原B-2-2地块局部进行划分并重新编号,重新编号后的指标如下:

E-09-3地块用地面积修改为1464平方米,用地性质修改为 “二类居住用地(R2)”,用地指标修改为:容积率≤2.5,建筑密度≤50%,建筑限高≤20米,绿地率≥20%。


05

“清澜航天国际医学中心” 项目

本地块位于文昌市中心城区航天大道片区,北临文清大道,西侧为清澜水厂,地块面积82814平方米。

地块位于现行《文昌市航天大道片区控制性详细规划》中的QL8-16图则地块中,用地性质为“医院用地(A51)”,容积率≤0.8,建筑密度≤25%,建筑限高≤20米,绿地率≥40%。

由于地块性质为“医院用地(A51)”,可建设内容为综合医院、专科医院、社区卫生服务中心等用地,建设内容具有局限性,难以满足清澜国际航天医学中心项目建设内容。

因此建议将清澜航天国际医学中心项目地块用地性质修改为“医疗卫生用地(A5)”,用地面积为82793平方米,容积率≤0.8,建筑密度≤25%,建筑限高≤24米,绿地率≥40%。可建设内容为综合医院、专科医院、社区卫生服务中心、卫生防疫站、专科防治所、体检中心、急救中心、血库等用地。建成后极大解决未来中心城区产业带动下激增人口的就医、康养问题。


06

“文昌麻双鸣文创产业园”项目

本地块位于文昌市中心城区航天大道片区,北临现行控规道路纬二路,南靠现行控规道路纬十路,地块面积21116平方米。

地块位于现行《文昌市航天大道片区控制性详细规划》中的QL4-13图则地块中,用地性质为“住宅用地(R21)”,容积率≤1.8,建筑密度≤30%,建筑限高≤45米,绿地率≥35%。

现行控规方案在滨湾路周边设置了大量的居住用地,功能结构单一。按照海南省“双暂停”的要求,拟对不在“新增商品住宅用地计划管理”用地区域内的地块,按片区发展需求,优化用地结构。

因此建议将文国土储(2015)-4-1(A)号地块用地性质修改为“文化设施用地(A2)”,容积率≤1.68,建筑密度≤30%,建筑限高≤45米,绿地率≥40%。该地块引进文昌麻双鸣文创产业园项目,提升文昌文化产业发展,提升市民幸福感。


07

“海南文昌航天城安居房” 项目

本地块位于文昌市中心城区航天大道片区,南临现行控规道路纬二路,东靠现行控规道路经十二路,项目地块涉及现行控规3个地块、2张图则,总用地面积为173942平方米。

该地块涉及到现行《文昌市航天大道片区控制性详细规划》中QL2-1、QL2-2图则,涉及地块用地分别为“防护绿地(G2)”,地块编号为QL2-1-1,用地面积为5856平方米;“商业文化居住混合用地(ABR)”,地块编号为QL2-1-2,用地面积为161562平方米,容积率≤1.5,建筑密度≤30%,建筑限高≤45米,绿地率≥35%;“商业文化居住混合用地(ABR)”,地块编号为QL2-2-1,用地面积为6523平方米,容积率≤1.5,建筑密度≤30%,建筑限高≤45米,绿地率≥35%。

为了全面落实国际航天城的战略部署,加快土地征收和项目建设,急需对征收土地的居民进行集中安置,以保障国际航天城顺利的开展建设,因此建议将文昌航天城安居房271亩项目地块所涉及到现行控规3个地块合并为1个地块,用地性质修改为“二类居住用地(R2)”,用地面积为180637平方米,容积率≤2.5,建筑密度≤30%,建筑限高≤45米,绿地率≥40%。同时,按照《文昌市中心城区总体规划(2018-2035年)》中的用地布局和道路系统规划,对该地块进行优化。


08

“航天大道片区安置留用地”项目

(一)B-01地块

本地块位于文昌市中心城区航天大道片区,南临现行控规道路工业大道,北靠航天大道,项目地块涉及现行控规5个地块、3张图则,总用地面积为100476平方米。

该地块涉及到现行《文昌市航天大道片区控制性详细规划》中QL1-11、QL1-12、QL1-13图则,涉及地块用地分别为“商业商务混合用地(B1B2)”,地块编号为QL1-11-2,用地面积为10209平方米,容积率≤3.0,建筑密度≤20%,建筑限高≤80米,绿地率≥30%;“零售商业餐饮混合用(B11B13)”,地块编号为QL1-11-3,用地面积为23021平方米,容积率≤2.0,建筑密度≤35%,建筑限高≤25米,绿地率≥30%;“商业文化居住混合用地(ABR)”,地块编号为QL1-11-4,用地面积为56507平方米,容积率≤2.0,建筑密度≤30%,建筑限高≤50米,绿地率≥30%;“商业文化居住混合用地(ABR)”,地块编号为QL1-12-1,用地面积为3055平方米,容积率≤1.5,建筑密度≤35%,建筑限高≤40米,绿地率≥30%;“商业文化居住混合用地(ABR)”,地块编号为QL1-12-1,用地面积为3055平方米,容积率≤1.5,建筑密度≤35%,建筑限高≤40米,绿地率≥30%;“商业文化居住混合用地(ABR)”,地块编号为QL1-13-1,用地面积为4684平方米,容积率≤2.0,建筑密度≤30%,建筑限高≤50米,绿地率≥30%。

根据《海南省人民政府办公厅关于进一步规范征地安置留用地流转有关问题的通知(琼府办[2017]169号)》的规定“新安排的留用地选址应当符合省和市县总体规划并按照规划确定的用途进行开发利用,主要用于发展促进农民增收、就业的产业,不得安排商品住宅用地作为留用地,已安排的非住宅性质留用地不得改变用途用于建设商品住宅”对该地块的用地性质进行修改。

因此建议将航天大道片区安置留用地B-01所涉及到现行控规5个地块合并为1个地块,用地性质修改为“商业商务混合用地(B1/B2)”,用地面积为107401平方米,容积率≤2.0建筑密度≤35%,建筑限高≤80米,绿地率≥30%。规划要求地块的商业计容建筑面积所占比不小于该地块计容总建筑面积的30%,商务计容建筑面积所占比不大于该地块计容总建筑面积的70%。

(二)B-02地块

本地块位于文昌市中心城区航天大道片区,南临现行控规工业大道,北靠航天大道,项目地块涉及现行控规3个地块、1张图则,总用地面积为92332平方米。

该地块涉及到现行《文昌市航天大道片区控制性详细规划》中QL1-10图则,涉及地块用地分别为“商业商务混合用地(B1B2)”,地块编号为QL1-10-1,用地面积为10364平方米,容积率≤3.0,建筑密度≤20%,建筑限高≤80米,绿地率≥30%;“商业文化居住混合用地(ABR)”,地块编号为QL1-10-2,用地面积为58249平方米,容积率≤2.0,建筑密度≤30%,建筑限高≤50米,绿地率≥30%;“零售商业餐饮混合用(B11B13)”,地块编号为QL1-10-3,用地面积为23719平方米,容积率≤2.0,建筑密度≤35%,建筑限高≤25米,绿地率≥30%。

根据《海南省人民政府办公厅关于进一步规范征地安置留用地流转有关问题的通知(琼府办[2017]169号)》的规定“新安排的留用地选址应当符合省和市县总体规划并按照规划确定的用途进行开发利用,主要用于发展促进农民增收、就业的产业,不得安排商品住宅用地作为留用地,已安排的非住宅性质留用地不得改变用途用于建设商品住宅”对该地块的用地性质进行修改。

因此建议将航天大道片区安置留用地B-02所涉及到现行控规3个地块合并为1个地块,用地性质修改为“商业商务混合用地(B1/B2)”,用地面积为92332平方米,容积率≤2.0建筑密度≤35%,建筑限高≤60米,绿地率≥30%。规划要求地块商业计容建筑面积所占比不小于该地块计容总建筑面积30%,商务计容建筑面积所占比不大于该地块计容总建筑面积70%。


09

“信访接待服务中心”项目

为进一步提升文昌市信访窗口工作水平,满足群众工作需要,计划建设“市信访接待服务中心”,选址位于惠民路南侧距离南三环路约90米处,用地面积1834平方米。

项目地块位于现行《文昌市清澜片区控制性详细规划》中的D-10-1地块部分,地块面积为76509平方米,用地性质为“二类居住用地(R2)”,容积率≤0.8,建筑密度≤20%,绿地率≥35%,建筑限高≤6层。

本次修改结合建设的需要,按照选址界线重新划分D-10-1地块,将信访接待服务中心所在地块定为D-10-1-1地块,并根据建设需求确定D-10-1-1地块规划条件,修改结果如下 :

D-10-1-1地块用地面积修改为2326平米,用地性质修改为 “行政办公用地(A1)”,用地指标修改为:容积率≤1.0,建筑密度≤30%,建筑限高≤15米,绿地率≥40%。


10

“市委党校新校区”项目

《<文昌市委党校新校区项目、公务员小区及配套项目>规划修改论证报告》于2018年3月8日获得文昌市政府批复。论证报告确定市委党校新校区规划条件为:用地面积3.79公顷,用地性质为教育科研用地(A3),容积率≤1.0,建筑密度≤25%,建筑限高≤40米,绿地率≥40%。项目于2018年2月28日开工建设,建设内容包括:综合楼1栋,学员宿舍1栋,食堂1栋,以及室外水电、道路、广场、停车场及景观绿化等工程。

原设计方案中预留的活动场地较小,无法满足师生体育运动需求,因此适当扩大用地用以建设活动场地,且中共文昌市委党校新校区二期建设工程项目是文昌市2020年重点工程之一,总投资约8728万元。因此建议按照 “市委党校新校区项目”最终界线修改地块界线,地块规划控制指标保持不变。修改结果如下 :

地块用地面积修改为44697平方米,用地性质修改为 “行政办公用地(A1)”,用地指标修改为:容积率≤1.0,建筑密度≤30%,建筑限高≤15米,绿地率≥40%。

同时,对本项目所在的“多规合一”方案进行调整,将项目范围内5191平方米一般耕地、25平方米调整为城镇建设用地;在开发边界内将5216平方米城镇建设用地调整为一般耕地,满足占补平衡需求,补划用地现状为耕地,符合耕地补划要求。


11

“文城就业饮食一条街”项目

“文城就业饮食一条街”项目是文昌市2020年重点预备项目,总投资约22000 万元。项目地块位于现行《文昌市文城组团东·北片区控制性详细规划》中的B-15-1地块和B-15-3地块,其中B-15-1地块面积为10638平方米,用地性质为“商业用地(B1)”,容积率≤1.15,建筑密度≤43%,建筑限高≤4层,绿地率≥15%。B-15-3地块面积为12258平方米,用地性质为“商业用地(B1)”,容积率≤0.95,建筑密度≤44%,建筑限高≤4层,绿地率≥18%。

原设计方案中将本项目作为饮食一条街功能单一,建筑结构不能满足功能配套的要求,与人民日益增长的消费需求和区域城市功能发展定位不相符。由于本项目位于城市中心地带,若扩大项目建设规模更有利于节约利用土地,以此达到项目规划目标定位高、建设标准高、提升城市整体品位的目的。因此,把文城就业饮食一条街项目建设成为商业综合体,是完善文城的商业中心功能,带动片区商业、经济发展重要举措,为进一步完善城市功能起到积极的作用。因此建议按照 “文城就业饮食一条街”建设需求对现行控规确定规划控制指标。修改结果如下 :

B-15-1地块用地面积修改为12780平方米,用地性质修改为 “商业用地(B1)”,用地指标修改为:容积率≤1.5,建筑密度≤61%,建筑限高≤24米,绿地率≥12%。

B-15-3地块用地面积修改为13507平方米,用地性质修改为 “商业用地(B1)”,用地指标修改为:容积率≤1.5,建筑密度≤65%,建筑限高≤24米,绿地率≥10%。


12

“正大·星泽汇”项目

《文昌市文城组团东·北片区控制性详细规划》中的L-09地块是文昌市2020年重点预备项目,总投资约30000万元。地块面积为67191平方米,用地性质为“物流仓储用地(W)”,容积率≤0.6,建筑密度≤40%,建筑限高≤2层,绿地率≥20%。

本项目计划打造“居住-旅游-商业”和谐共生的城市社区,以提升文城和周边区域的商业中心功能,带动片区商业、经济发展重要举措。因此建议按项目建设需求对原L-09地块局部进行划分并重新编号,重新编号后指标如下:

J-41地块用地面积修改为20347平方米,用地性质修改为 “居住混合商业用地(R2B1)”,用地指标修改为:容积率≤2.0,建筑密度≤25%,建筑限高≤45米,绿地率≥40%。

J-42-1地块用地面积修改为16255平方米,用地性质修改为 “零售商业用地(B11)”,用地指标修改为:容积率≤2.5,建筑密度≤50%,建筑限高≤24米,绿地率≥20%。



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