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楼市“初春”谨防热炒

日期:2019-04-06    点击量: 4

近一段时间,沉寂近两年的楼市人气有所集聚,个别城市房地产中介电话营销明显活跃,市场炒作有所抬头,房地产市场似乎再现久违的“小阳春”。但要看到楼市时过境迁,“房住不炒”定位已然深入人心,经济金融基本面决定房价增长空间日益狭小,需高度警惕楼市热炒苗头,坚决遏制房地产市场投机炒作。

  2017年以来,热点城市先后出台了严厉的房地产调控措施,投机炒作势力得到有效遏制,市场成交量萎缩。经历两年严厉调控后,房价出现回落,而市场需求有所累积,房贷利率稳中有降,刚性需求入市意愿增强。因此,个别城市房地产市场出现“小阳春”,是需求正常释放的结果。过去近两年我国房地产市场实施“因城施策”调控措施,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,市场的投机炒作动能已基本消退,楼市迈出了回归居住属性的坚实步伐。

  目前来看,我国房价上涨空间已经较为狭小。房价过快上涨明显透支了楼市增长潜力,大多数城市的房价收入比、租售比、居民杠杆率等多项指标都已超出合理范畴,反映出房价对基本面的明显背离。人口是房地产市场发展的基础,人口总量和结构变化在很大程度上决定了未来楼市的发展空间。2018年我国新生人口出生率为10.94‰,人口老龄化的加快到来,势必削弱房价上涨的人口红利基础。资金面扩张也受到市场投资收益率的刚性制约,房价上涨的资金驱动动能正在减弱。而房地产金融日渐规范,住房市场违规加杠杆成本急剧上升。在“房住不炒”大框架下,近期个别城市微调了政策措施,是对房价过快上涨时期出台临时管控措施的适当修复,重在发挥市场信号的作用,并积极探索构建长效机制。

  应该看到,房地产业固然有很强的带动作用,但住宅投资涉及居民跨期消费选择问题。在当前居民高杠杆率的大背景下,家庭住宅不动产加快形成同时,消费增长空间势必会受到刚性挤压,影响到未来经济增长的稳定性。无论是热点一线城市,还是三四线城市,家庭财富向住宅不动产加快转移的同时,家庭消费增长潜力受到了抑制。2018年全国居民人均可支配收入扣除价格因素实际增长6.5%,而城镇居民实际增长5.6%。2018年12月,全国社会消费品零售总额同比名义增长8.2%,低于上年同期1.2个百分点。特别是当前我国城镇住房供求关系总量基本平衡,结构矛盾较为突出。即便热点城市住房供应相对潜在需求存在缺口,但过高房价已经超出刚需实际经济能力。

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