具体而言，万科的判断是，中国房地产市场大概还有20个点城镇化率的空间。而如果说**阶段城市化以农民进城打工为标志，第二阶段的城市化已经开始，那就是都市圈化。比如粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀一体化以及中心城市都市圈等。这其中依然有很多机会，比如粤港澳大湾区中有香港、澳门、广州、深圳4个中心城市，各具不同的特色和能力，这在全球范围内也不多见，所以有机会；而恒大认为用一二三四线来划分城市布局的方法已经过时，他们衡定市场的标准是人口净流入和有无产业支撑，目前在恒大进入的228个城市中，都有人口净流入和产业支撑。恒大方面认为，回归一线城市的时机已经成熟，目前恒大66.2%的土储在一二线城市，33.8%在三线城市；而碧桂园董事会主席杨国强在业绩发布会上直言，长远看好三四五线城市的房地产市场；龙湖则表示，他们将继续坚守一线二线，低能级城市不是龙湖的目标市场；曾坚守一二线的融创中国未来可能会向三四线城市发展。融创中国董事长孙宏斌表示：“为了规模三四线城市肯定也要去，但是要看哪些三四线，比如广州周边的一些三线城市可能比很多二线都好。所以三四线肯定要去的，但差别很大，需要选择，浙江、广东大部分地区我们都会去。”

“2019年，新房销售市场会继续低迷。虽然有少数东部地区市场会出现反弹，但是全国大部分城市还会延续降温态势。根据易居研究院年初测算，2019年与2018年的成交面积相比将会出现7%左右的负增长，成交总金额基本上持平或略增。不过，市场集中度仍然会加剧。市场占有率排名靠前的房企其增速排名会依旧靠前，市场份额将进一步提升。关于房企城市布局选择，龙头企业目前的基本共识是，优先考虑对一二线、强三线城市进行布局，而对于弱二线、中西部三四线城市，行业龙头企业则保持较为谨慎的态度。因此，房企今年的城市布局与去年相比出现了较大差异的分化，少数二线城市土地市场重新开始火爆。”杨红旭总结。

来源：21世纪经济报道