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揭秘楼市容积率:房企钟爱高低配,官商勾结曾致大批干部落马

日期:2019-04-04    点击量: 5

在博鳌亚洲论坛2019年年会上,瑞安集团主席罗康瑞表示,国内的一线城市土地容积率很低,浪费了很多宝贵资源,建议有关部门提高一线城市的土地容积率,尤其是中心城市。

何为容积率?当前容积率低吗?提高一线城市土地容积率有多大可能性?其背后又暗藏多少楼市密事?

容积率并非越高越好

通俗地讲,容积率是项目规划建设用地范围内的总建筑面积与用地面积之比,即“容积率=总建筑面积/用地面积”。

例如,一个房地产开发项目的规划用地面积为1万平方米,规划建筑面积为2万平方米,则其容积率为2。

工业用地也涉及到容积率问题,但国内的民众可能更为关注房地产项目尤其是住宅类项目,毕竟这与日常生活环境关系更大。

一般而言,不同性质的建筑项目容积率会有所不同,商业地产项目如写字楼和商场等容积率较高,住宅类项目的容积率一般较低。

按照相关规定,一宗用地在出让之前就会确定总建筑面积以及容积率等指标,且成交后不能自行更改。如项目建设方打算调整容积率,则需上报规划部门审批,且可能需要补缴土地出让金。

一般情况下,若用地面积不变,调高单个房地产项目的容积率,意味着其总建筑面积会增加,这对房地产开发企业有两个好处,一是土地单价会降低,即企业为每平方米商品房支付的地价成本降低;二是企业可销售的面积也会增加,进而增加销售收入。

不过,对于房地产项目来说,并非容积率越高越好,容积率的提高也意味着建筑密度的增加,会影响居住环境的舒适度,进而影响这个项目的总体品质。

但容积率也不能过低,否则就意味着对土地的利用率相对低效,对于一些经济发达地区而言,建设用地资源原本就相对紧张,如果大量建设一些低容积率的项目,则会更加剧这个紧张局面。

那到底多大的容积率较为合适?对于房地产项目尤其是住宅类项目来说,每宗地块的容积率是在出让之初就确定的,从近年的实例来看,一般是在2到3之间。容积率过低或者过高的项目存在,但不是主流。

房企为何偏爱“高低配”

出于集约用地的考虑,自2010年开始,原国土资源部就下发文件,要求限制低密度大户型住宅项目的开发建设,住宅用地的容积率指标必须大于1.0。

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