全年400余次调控，楼市迎换挡期

按照中原地产研究中心数据，2018年全年房地产调控合计450次，刷新历史记录，同比2017年上涨75%。2018年也成为历史房地产调控政策最密集的年份。

也正是在全国各地频繁升级调控政策，限购、限价、限贷、限售等多重限制下，房地产市场开始从之前的高温逐渐退烧。

58同城、安居客发布的《2018年楼市总结》指出，经济新常态下，楼市政策也发生了重大调整。2018年3月，“两会”政府工作报告将“房住不炒”作为楼市调控总体方针，为加快住房制度改革和房地产长效机制建设，全年全国陆续发布调控政策400余次，保障市场健康发展。随着调控不断深入，楼市回归理性，7月中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”口号，成为楼市降温“分水岭”，政策效应明显显现。

2018年12月，全国住房和城乡建设工作会议提出，要将“稳地价稳房价稳预期”作为调控主要目标，维稳仍是2019年楼市政策基调。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，2019年楼市将进入“换挡期”，从全国楼市整体严控换挡到“因城施策、分类指导”就是换挡的重要政策体现，与此同步的是信贷政策、调控节奏将在不同城市表现出地区化差异性，换挡并不代表楼市会出现大波动，相反会保证全国楼市整体更为“平稳化”发展。

2019年楼市政策取向依然从严为主

张大伟认为，房地产市场从过去十几年的调控历史看，最核心的房地产政策是信贷政策，针对多套房的信贷限贷政策是不是收紧决定了楼市政策的力度，在过去宽松周期，认房不认贷，或者普遍性的不约束多套房贷款，使得市场杠杆率过高。只要信贷政策不出现明显变动，其他政策的调整对楼市影响非常有限。

在住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌看来，当前房地产调控明确“因城施策”，体现房地产调控的精准度。房地产市场调控将更加体现“因城施策、因时制宜”的做法。

对于房地产市场是否仍会重现调控松紧循序，顾云昌指出，房地产调控政策的主要目的是以“维稳”为主，不希望房价出现大涨也不希望房价出现大跌。对于未来房价走势，其预判，一二线城市由于一手房限价，目前最真实反映市场情况的二手房房价已出现下降趋势。这一下行趋势会逐步蔓延到三四线城市。其预计，今年房价大概率会是稳中有降，平稳下行的态势。